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マンションの管理組合理事になり、当事者意識の大切さを痛感 - 岡田ひろみ

■全く無関心だったけど、持ち回りで管理組合の理事に・・・

去年の今頃、滅多に鳴らない自宅の電話が鳴ったので出てみると、住んでいるマンションの管理会社からでした(写真はイメージで、私が今住んでいるところではありません、念のため)。

■みんな「他人事」で、当事者意識が皆無・・・

マンションの所有者(賃貸居住者を除く)は全員、管理組合なるものに自動的に入っているもので、管理組合の理事は2年ごとに1フロアから1名づつ任命するそうです。立候補者がいればいいのですが、ほとんどの住人は私のように全く関心がないので、毎回、各階から部屋番号順に割り当てることになり、私に順番が回って来たそうです。辞退することも出来るそうでしたが、大して手間も時間もかからないだろうと安易な考えで、お引き受けすることにしました。

以前は、マンションの管理組合なんて、郵便受けに分厚い冊子が入っていても、ろくに見もしませんでした。毎月ウン万円の管理費を支払っているのだから、管理は全て管理会社がやってくれるものだと思っていたのですが・・・・。

■合議制は時間がかかりすぎる

理事会役員は2年ごとに入れ替えられます。前期の理事会からの引き継ぎ事項は大小様々あったのですが、最も重要と思われる課題は駐車場のサブリースでした。

私の住んでいるのは約300戸あるタワーマンションで、駐車場も100台程分のスペースがあります。交通の便が良く、昨今の車離れにより駐車場が3~4割空いているので、空いている駐車スペースを住人以外に貸し出す、いわゆる駐車場サブリースをするかしないか、と前任の理事会での議論が引き継がれました。

サブリース業者と契約して住人以外に駐車場を貸し出せば、月にウン十万円、年間ではウン百万円が管理組合の収入になります。震災で予想以上の修繕費用がかかったり、空いている分だけ駐車場収入が減っている一方、サブリース契約をすれば収入が増えるのですが、「駐車場スペースに居住者以外の人が入って来るのは不安」という少数派の懸念により、結論が出ていませんでした。役員会で「サブリースをするか、しないか」を話し合うと、大半の人が「収入になるなら、やった方がいい」となり、何度かの会合の後、ようやく多数決で「やる」という結論が出ました。

当初からほぼ全員が「やった方がいい」と思っていたのに、ちょっとした少数派の懸念に耳を傾けるあまり、結論を出すのに時間をかけ過ぎる、と私は思いました。日本の会社に勤めた経験のない私は、日本の会社の意思決定って、こうんな感じなのかと想像してしまいます。意思決定をする際、合議制というか、満場一致である必要はないでしょうし、全員の賛同を得るまで時間をかけていたら、アクションが遅くなり、タイミングを逸してしまうでしょうに、ねぇ・・・。契約だって、先延ばしにすればその期間、入って来るはずのサブリース料を受け取る機会を逸してしまうんですけど、ねぇ・・・。

■見積もりを取るのが1社だけなんて、あり得ない!!!

ようやくサブリース実行が決定した後、管理会社が連れてきたサブリース業者が理事会でプレゼンしました。またしてもびっくりしたのは、見積もりをその1社からしか取っていなかったのです。サブリース業界の最大手だそうですが、1社だけしか見積もりを取らないなんて、営利企業じゃあり得ません!!

その業者さんのプレゼンがあった理事会の後、私はすぐに独断でネットからサブリース業者を探し、3社ほどマンションの駐車場を見に来てもらい、見積もりを出してもらいました。すると、どこも管理会社が連れて来た会社さんより契約料金が月5万円~10万円以上も高かったのです!!月に10万円も高く貸し出せれば、年間で120万円、仮に2年契約なら240万円の違いになります。そしてそれが何年も続くとなると、その収入増の差は膨大な金額です。

次の理事会で、私はそれらの見積もりを管理会社と役員さんたちに配り、それらの会社さんをプレゼンに呼ぶよう提案しました。どうせなら高いリース料金を払ってくれる業者さんに頼んだ方がいいに決まってる、と私は思ったのですが・・・。

サブリースとはいえ、契約するとなると、料金以外にも会社の規模や実績といった業者さんの「質」も見ることになります。やはり理事会でも「大きい会社がいい」という固定観念は根強かったようですが、私が「価格・料金優先の原則」を主張し(他の誰もあまり意見を言わなかったので)、多数決で採択したら最も高い料金を提示した業者さんに決まりました。

大企業が幅をきかせ、系列(英語でもKeiretsu)体制で全てがグループ企業内で完結すれば効率的だった時代ならともかく、今はモノもサービスも多様化が著しく、質も料金も千差万別なのですから、業界大手1社しか見積もりを取らないような会社や、誰かがたまたま持ってきた業者しか検討しない企業は存続が危ぶまれます。

■管理会社に丸投げせず、当事者意識を持つべし

サブリースの件で、見積もりを複数社から取るという、営利企業では当たり前のことを管理組合では行われていない事実が発覚し、理事会でも「管理会社に丸投げしていてはダメだ」という意識が生まれました。とかく管理会社はグループ会社(うちの場合はマンションの施工主である建設会社)の関連業者に偏りがちですが、理事会でその他の選択肢を提示すれば、業者の決定権はマンションの管理組合にあるのです。分譲とはいえ住人たちは自分たちの持ち物なのですから、もっと自分の持ち物の運営の仕方に関心を持つべきなのです。

かく言う私も、初めは理事会役員なんて名ばかりだと軽い気持ちで引受け、たまたまサブリース業者の見積もりが1社だけと知り、生来のケチ根性から見過ごせずに複数社の見積もりを取っただけですが・・・。この件の後、理事会の雰囲気もだいぶ変わったように思います。皆さんがある程度、意見を言うようになり、議題があがるといろいろ意見を出し合って最善の対策は何か、と考えるようになりました。

例えば、三人乗りのママチャリ(これって見ているだけで危なっかしいのは私だけ・・・???)を、2段になっているスライダー式の上段に駐輪するのは、重くて持ち上げるのが大変だから、と駐輪場内の平地の一角を二人もしくは三人乗り自転車専用スペースとして割り当てるなど、ちょっとした問題でも発言が出るようになり、すぐに変更が決定されるようになりました。

■税金の使い方、その他の社会活動でも当事者意識を持てば社会が変わる

日本社会では誰かが決めたことに反対したり、それ以外の選択肢を提示するのははばかられる傾向があります。会社でも何処でも、下手に問題意識を持っていると潰されるので、「長いモノには巻かれろ」とばかり体制に従順で、モノ言わず大人しく従った方が得策、という姿勢に飼い馴らされているのではないかと・・・。

マンションの管理組合も、収入を増やして支出を抑え、効率的な運営を目指す点は企業経営と共通しているのですから、運営の善し悪しがマンションの将来に影響します。同様に、税金の使い方も国の将来のあり方に関わります。「どうせ誰がなっても同じ」と投票に行かなかったり、税金で雇っている公僕のセクハラ発言をもみ消したり、カラ出張県会議委員を何年も放置したりというのは、納税者の当事者意識の欠如の表れです。

確かに余計なことを言って面倒な人と思われるより、言われた通りにやっていた方が楽だし、会社員なら上司に重宝されるなど、都合のいい面もあるのでしょう。万が一失敗した場合に責任を取らされるのが嫌だから、「誰々さん(あるいは上の人)の判断だから」と言い逃れ出来るよう、責任回避のために「自分は絶対、決断しない」という習性が刷り込まれているのです。だから責任の所在を不明にするには合議制が便利なんでしょう・・・。

でも、自分の生活に関連することや社会環境の改善には、もっと当事者意識を持ち、「こうした方がいい」と発言するべきではないでしょうか。そうすると自分の利益ばかりを声高に主張する人が横行する危険もありますが、日頃から議論する習性を身につけていれば、自分の利益だけの発言を抑えられるようになるのではないでしょうか。

何が絶対的に正しいというのはないにせよ、誰かが声を出さないことには、最善の方策かどうかさえ分からないまま物事が進んでしまいます。だからマンションの管理組合やご近所さんの町内会運営といった、極狭い範囲の活動でも、他人任せにせず、当事者意識を持って最善の方策を検討すべし、と私は思います。

モノ言わずして改革なし。

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岡田ひろみ グローバル人材企業経営 (株)ライフワーク・アドバンス代表

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