記事

「仲介手数料ゼロ」に気をつけて!賃貸契約で損しないための交渉術&原状回復トラブル回避のコツ

2/2

原状回復トラブル回避のために


1.ガイドラインは必読

一時よりは減ったものの、それでも国民生活センターには年間1万件を越す相談が寄せられる原状回復トラブル。退去時に多額の原状回復費用を請求されないためにはざっくりで良いから国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下ガイドライン)を読んでポイントを理解しておくこと。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

2.ペット、タバコは要注意

ガイドラインでもっとも大事なのは、「原状回復」とは入居時そのままの状態を指すのではなく、賃借人が負担すべきは故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような損耗・毀損だけとされていること。

多くの場合、負担が必要とされるのはペットによる柱や建具の傷、たばこのヤニ、臭いや落書きなど。壁紙を張り替える程度で済むピン穴は通常使用とされるが、下地ボードの交換が必要な釘穴、ねじ穴は費用を負担しなくてはいけないことになる可能性がある。畳やカーペットの日焼け、家具跡は通常損耗だが、引っ越し作業時についた傷は負担が必要など、ガイドラインには細かく例が挙げられている。

原状回復に要する費用負担の割合が部位、材ごとに年数、補修範囲が具体的に定められているのも特徴。たとえば壁紙の償却期間は6年となっており、新品に張り替えた部屋に入居した人が7年目に退去するとしたら壁紙の価値はゼロ。退去する時に壁紙分は負担しなくて良いということになる。

3.価値ゼロなら破いてもいいわけではない

注意したいのは、価値がゼロになっていても壁紙をべりべりに剥がしたり、子どもに落書きさせると負担が生じる可能性があるということ。償却年数を過ぎていても借りた人は借りたものを大事に使う善管注意義務があるからだ。

最近は償却年数を超えた壁紙に対し、壁紙分は請求できないが、施工費は入居者の故意・過失、善管注意義務違反の有無に関わらず全額請求できるなどという新説を唱える不動産所有者が登場するなど、新たな火種になりそうな懸念もある。ガイドラインを理解している入居者と旧態依然の大家とのギャップも散見されるので、知識は身に付けておきたい。

4.原状回復費用の目安を聞く

契約時あるいはその前に機会があれば、原状回復に平均でどのくらいの費用がかかっているかを聞いてみるのも手。広さ、家族数によってかかる費用は異なるので、自分に似たケースの場合という限定で聞くのが賢明だ。

5.早めの報告で責任を明確に

 

最近では入居後の室内の状況をスマホ利用などで報告するようにしている会社もある。これをしておけば、入居時から壊れていたもの、入居後に壊れたものが明確になり、責任の所在でもめることはなくなる。

加えて入居後に気になることがあったら早めに連絡を入れておきたい。たとえば新築であれば結露自体はあり得るが、換気を良くしても生じるなら建物に問題がある可能性もある。それを連絡せず、そのままにしておいてカビを発生させると放置した責任を問われることに。異音がする、異臭がするなど気になることがあったら、早めに報告、日付も入れて記録しておきたい。

不動産会社、所有者で選ぶ手も


最後にもう一段進んだノウハウを。ひとつは不動産会社、所有者を見るという手。

まずは不動産会社。不動産会社の業務は大きく分けて2つ。ひとつは仲介で、これは空室を埋める作業。広告を出し、入居希望者とやりとりして契約までという消費者の目からもよく見える仕事である。

もうひとつは管理で、これは不動産所有者から物件を預かり、建物や入居者を管理する仕事で、契約によって内容はさまざま。一般的な消費者からは見えていない仕事である。

不動産会社にはこの2つの作業のうち、仲介だけしかやっていない会社、管理もやる会社、グループ内で仲介と管理をやっている会社などがあり、契約時に交渉をしたり、入居後の安心を重視したいなどの場合には管理もやっている会社をお勧めしたい。大家さんと直接やりとりできるので、話が早いからだ。設備故障その他をグループ会社も含め、自分たちでやっている会社なら手配も早いだろう。

仲介オンリーか、管理もやっている会社なのかはホームページから分かるので、最初に連絡を入れる前にはどんな会社かを見ておこう。ただ、物件ごとに管理している会社がどこかは分かりにくい。気になるようならこれも下見時に質問してみよう。

もうひとつは所有者と管理方法。会社所有、個人所有に関わらず、管理会社に委託しているなら良いのだが、個人が所有、管理も自分でという自主管理の場合には対応のばらつきが大きい。大家さんがすぐに対処してくれる物件もあれば、慣れていないからと修理に時間がかかることもある。修理が必要になりがちな古い物件の場合は特に注意しておきたい。また、投資家系の個人大家のうちには入居者に故意、過失がない場合にも負担を押し付けようとする例があるので注意したい。

もう一歩進んでより良い住まい探しをしたいなら、ベストな手は信頼できる不動産会社の友達を作ること。なんでも相談できる友達を作ってしまえば悩むことはなくなる。会社の論理が優先される場合もあるので不動産会社ならなんでもというわけではないが、最近はいろいろな出会いの場がある。上手に活用しよう。

あわせて読みたい

「不動産」の記事一覧へ

トピックス

  1. 一覧を見る

ランキング

  1. 1

    格安スマホ業界にまで波及した価格破壊

    自由人

    06月19日 08:14

  2. 2

    菅原一秀氏から違法行為を強要されていた元秘書が「説明責任果たせ」と顔出し訴え

    田中龍作

    06月19日 22:04

  3. 3

    「米国は病気」と罵りつつ、周庭さんは釈放…G7を敵に回した習近平政権の行き詰まり

    PRESIDENT Online

    06月19日 18:11

  4. 4

    世帯年収400~600万円のリアル「残業ありきの給料で毎日クタクタ」

    キャリコネニュース

    06月19日 18:44

  5. 5

    都民ファーストの不振ぶりが目立つ都議選 小池旋風が影を潜めた影響か

    早川忠孝

    06月19日 16:34

  6. 6

    さらに活用が進む、つみたてNISA~2021年は買付金額が1兆円超えか~ - 前山 裕亮

    ニッセイ基礎研究所

    06月19日 08:55

  7. 7

    河井克行氏に「実刑判決(懲役3年)」の衝撃。もらう側の罪は?そして自民党の責任は

    音喜多 駿(参議院議員 / 東京都選挙区)

    06月19日 08:26

  8. 8

    少子化高齢化問題に悩む中国 「日本の経験を中国に伝えるのは意義がある」舛添要一氏

    舛添要一

    06月19日 10:36

  9. 9

    「正社員で20代を浪費したくない!」フリーター女性の叫びと、垣間見える不安

    キャリコネニュース

    06月19日 13:17

  10. 10

    白血病の新たな薬 新たなプレイヤーで不可能が可能に それはしっかりしたエビデンス コロナのイベルメクチン等にはまだそれがない

    中村ゆきつぐ

    06月20日 08:22

ログイン

ログインするアカウントをお選びください。
以下のいずれかのアカウントでBLOGOSにログインすることができます。

コメントを書き込むには FacebookID、TwitterID のいずれかで認証を行う必要があります。

※livedoorIDでログインした場合、ご利用できるのはフォロー機能、マイページ機能、支持するボタンのみとなります。