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「都心はエンタメ空間へ」 ポスト・コロナの東京の価値を楽観視する理由 - 牧野 知弘

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 東京都心部のオフィスの空室率が急上昇中だ。三鬼商事の発表によれば、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィスビルの空室率は、2021年2月時点で5.24%、貸手と借手のどちらが優位に立てるかの分水嶺といわれる5%の壁を軽々と突破してしまった。

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オフィスビル ©️iStock.com

リーマンショック時の上昇をはるかに上回るペース

 問題なのは5%を超えた空室率の数値ではない。実は近年でも東京都心部で空室率が9%台になったことがある。リーマンショックとその後の景気低迷による空室率の上昇だ。リーマンショック前の2007年の11月くらいまで、都心5区の空室率は2.49%と堅調だった。ところが、リーマンショックが顕在化する年明けから空室率はするすると上昇をはじめ、1年後の2008年11月には4.56%と1年間で2.07ポイントもの急上昇となる。その後も景気の悪化に伴う空室率の上昇には歯止めがかからず、2010年6月には9.14%に跳ね上がる。

 今回の上昇は昨年2月の1.49%からの上昇幅で3.75ポイント。リーマンショック時のをはるかに上回るペースで上昇している。そして問題なのは、空室率上昇の原因がリーマンショック時のような景気悪化によるものというよりも、コロナ禍によるテレワークの浸透とその継続にあることだ。

主因が景気悪化ではないゆえに、回復に転じるかどうか疑問

 景気悪化が主因であれば、コロナ後の景気回復に伴ってオフィス需要は再び盛り上がり、空室率は低下していくのはこれまでのマーケットの動きから容易に想像できる。いっぽうで今回の空室率上昇が、コロナ禍によるテレワークを主因とするのであれば、さてマーケットはコロナ禍の収束とともに回復に転じるであろうか。

 見通しはあまり明るいとはいえそうにない。というのもオフィスワーカーの働き方が、今後は大きく変わることが予測されるからだ。テレワークをかれこれ1年間行ってきた多くの企業では、このままテレワークを行う方が生産効率が上がる部署、職種と、今まで通り「通勤」を主体とした働き方に戻す部署、職種にかなりはっきりとした仕分けが出来上がりつつある。その結果として今までのようなオフィスでの働き方にすべてが戻るとは考えにくいのである。

オフィスワークはデジタル化が一気に拡大する見込み

 そしてこの流れははじめこそ、ごく一部の動きであっても、今後は一気に拡大していくことが考えられるのだ。オフィスワークはその多くがデジタル化され、オフィスの机上で働くものから、ワーカーがリアルに集まって意見交換を行うようなときにだけ利用するような場に変質していくことになりそうだ。

 そうなれば、都内の多くのオフィスは余剰となることは避けられそうにない。ワーカーのかなりの部分が都心に通勤する必要がなくなれば、都心から一定の距離を置いて住むようになるだろう。時代は集中から分散へと舵を切ることになるのだ。であるならば東京の姿はどのように変貌していくのだろうか。東京の将来を展望してみよう。

 東京都心をイメージすると何が目に映ってくるだろうか。東京は緑が多い都市だと言われる。たしかに東京のど真ん中にある皇居は深い緑に覆われていて、緑が少ない大阪などとの違いが際立つ。ところが、世界の主要30都市の緑地率ランキングをみると世界の主要都市の中で東京は決して緑地が多い都市とはいえない。

 東京の緑地率は1人あたりわずか11平方メートルで25位。香港の105平方メートル、台北の50平方メートルには遠く及ばない。ちなみにあまり緑を感じないソウルでさえ23平方メートル、人口が多い上海でも18平方メートルだ。緑の少ない大阪はわずか5平方メートル、調査対象30都市中29位だ。

世界の都市総合ランキング、日本は「居住」で12位「環境」は…

 森記念財団では世界の主要48都市の総合調査「世界の都市総合力ランキング」を実施している。この調査は各都市を「経済」「研究・開発」「文化・交流」「居住」「環境」「交通・アクセス」の6つの分野から評価してスコアリングしているものである。

 この結果(2020年)をみると、東京は世界ではロンドン、ニューヨークに次いで第3位だ。ところが分野別でみれば居住で12位、環境に至っては18位と、東京は決して、住むには評価の高い都市とは言えないことがわかる。

 こうした点を踏まえて改めて東京という街を俯瞰すると、都内はオフィスビルが林立している。国土交通省の調査によれば、日本における従業員100人以上の事業所で東京に所在する割合は37%。1都3県で46.9%にも達する。イギリスにおけるロンドン16.6%、アメリカにおけるニューヨーク州4.9%と比べても、東京という都市がいかに「オフィス立国」であるかがわかる。

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