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郊外の新築マンション市場低迷 デベロッパーが開発に及び腰になる理由

コロナ禍のマンション販売低迷はリーマンショック並みか

 コロナ禍によってマンション販売はリーマンショック以来の不振に陥っている。今後“在庫処分”の値引き物件も多数出てくると予想されるが、その動きはすでに都心部への通勤圏内である郊外エリアで起きている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、冷え込みつつある郊外マンション市場の現状をレポートする。

【写真】新築マンションの値下げ競争

 * * *
 マンション市場で今、ひそやかな異変が起きている。新型コロナ感染拡大の影響で、凍り付いているマーケットエリアがあるのだ。

 それは首都圏でいえば、千葉県の京葉・東葛エリアや埼玉県の埼京線、京浜東北線沿線エリア、神奈川県では田園都市線の川崎以西エリアなど、都心に1時間程度で行ける通勤圏内の郊外エリアだ。大阪でいえば千里ニュータウンなどが挙げられる。いずれも年収が500万円から700万円台の30代、あるいは40代前半の方が購入層のボリュームゾーンになっているエリアだ。

 そのあたりで販売されている3000万円台から5000万円までの新築マンションが、フリーズしたように売れなくなっているのだ。なぜか? もちろん、それは新型コロナの影響である。

 2020年の日本のGDP速報値はマイナス4.8%と発表された。上場企業の2021年3月期の決算は、全体の約3分の2の企業が減収減益となり、中には赤字になるケースも大量に発生すると予測されている。

 もちろん、従業員へ支払われる給与や賞与にもマイナスの影響が表れるだろう。そうでなくてもテレワークによって残業や休日出勤、賞与などが減って、年収ベースで所得減になったサラリーマンが大量に発生している。

 彼らを主なターゲットとする郊外の新築マンションの販売が不振に陥っても、何の不思議もない。

 あまり目立った報道はされていないが、不況は足元までヒタヒタと迫ってきているのだ。今後、雇用調整助成金などが打ち切りとなると失業者が大量に発生することになるだろう。そうなれば日本社会の不況感は一気に深まることになる。まさに、コロナ不況の到来である。

これから襲ってくるボトムアップ型のコロナ不況

 これから本格化するコロナ不況は、ボトムアップ型だと囁かれている。マンション市場でいえば、需要層のボリュームゾーンが中堅所得者である郊外エリアから冷え込んでいくという図式だ。その現象が大都市圏の郊外で顕著になってきたのだ。

 すでにその兆候は、2020年の年央には出ていた。しかし、昨年は日本国民一人当たり10万円の給付や、個人事業者や法人への持続化給付金等があって、なんとなく不況感は深刻化していなかった。

 2020年9月に総理大臣となった菅義偉氏は、就任直後から「自助」というワードを強調していた。言い換えれば「もう政府は君たちを援助しない。これからは自分たちで何とかしなさい」と解釈することもできる。

 アメリカではバイデン大統領の新政権が新たに国民一人につき1400ドル(約15万円)の給付金を支給する政策が決まりつつある。日本では、そういう話すら出ていない。どうやら2020年のようなバラマキ政策が発動されることはなさそうだ。

 すると、中堅所得層を主要なターゲット層とする郊外型のファミリーマンションは、以前のように売れなくなる。

郊外マンションはリーマンショック以来の販売不振

 マンションデベロッパーたちも、郊外型のマンション開発に及び腰になっている。

 2020年12月から2021年3月までの間に、神奈川県内で新たに市場デビューした200戸規模以上の大規模マンションはたったの1物件。それも、土地の仕込みはおそらく今から12年以上前と想像される物件であった。訴訟沙汰などいろいろあって12年もの間「塩漬け」されていた物件が、何とか出てきたというケースだ。ここ1年以内にマンション用地として仕込まれたプロジェクトではない。

 さらに言えば、現状で神奈川県内で販売中の23物件の大規模マンションのうち、12物件が値引きを行っている様子がうかがえる。

 大都市郊外のマンション市場は2008年のリーマンショック以来の販売不振期を迎えているのだ。売り主各社は今後、値引きなどによって在庫の処分を急ぐと予測できる。

 売れ残った物件をまとめて他の業者に販売価格の6割程度で転売する動きも、一部で見られるようになった。これはリーマンショック直後の2009年当時にはよくあった現象である。市場が不振に陥る原因は異なるが、そこで見られる外見的な現象は似通ってくる。

デベロッパーが郊外開発に及び腰になるワケ

 では、これからどうなるのか? マンションデベロッパーは郊外でのマンション開発にはますます及び腰になるはずだ。その理由はいくつかある。

 何よりも、今よりも安く供給することが難しいのだ。新築マンションの売り出し価格は原価積み上げ方式で決まる。原価を構成する最大の要素は「建築費」である。建築現場の慢性的な人手不足は解消されてないから、当面建築費が下がる見通しはない。

 その次の土地の仕入れ価格であるが、郊外と言えどもコロナ不況によって土地の価格が短期間で下落するとは思えない。業界大手の三井不動産などは、今後物流施設の開発に注力するという方針を示している。郊外の物流施設用地需要とマンション用地需要は、ある程度バッティングする。だから土地価格は下がりにくい。

 そもそも住宅需要に連動する世帯数は、どの大都市圏でも減少に転じる。東京でも数年以内に減り始めるだろう。そう考えれば、これまでのように大都市の郊外に新築マンションを開発する必要はなくなるのだ。

 郊外の新築マンション市場は、数年後に雲散霧消している可能性が高い。

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