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  • mkubo1
  • 2012年12月14日 08:40

モルガン・スタンレーのオフィス移転で思うこと

東京のモルガン・スタンレーが、恵比寿から大手町にオフィスを移転するようです。確か、私の記憶では1996年に大手町から恵比寿に移転しましたので、17年ぶりに戻ってくることになりますね。

詳しい経緯は知る由もないのですが、2つの理由があるのでしょう。

1つは、大手町のオフィスの賃貸料が、下がっていることです。平均的に1坪当たり1万5000円くらいまで下がっていると思いますね。金融危機以前は、2万5000円くらいしたはずですから、この4年で4割くらい下がったことになりますよね。(数字はおおよその値段ですからね)

こんなに家賃が下がるのは、単純に、需給関係でしょう。供給サイドは、大手町や丸の内ゾーンには、大規模オフィスビルが多く供給されています。一方、需要サイドは、景気もパッとせず、オフィス需要はあまり増えないのです。

したがって、丸の内、大手町ゾーンのオフィスビルが、賃貸料を下げることで、物件を埋めていくのでしょうね。ということは、その移転してくる企業が多いということは、周辺部は、さらに、賃貸料を下げて、テナントの維持に努めます。

私の知人が20人規模の会社をやっているのですが、日本橋人形町(大手町からタクシーで10分くらい)にオフィスを借りているのですが、1坪当たり1万円しないそうです。大手町の新築物件が1万5000円ですと、周辺部は、当然、それ以下になりますよね。

で、不動産をやっている知人に聞いたのですが、正直言って、賃貸料が、じりじり下がるので、新規でビル建てて、賃貸業をやろうというのは、なかなか難しいそうです。当たり前ですが、投資額に対して、十分な利回りが上がらないそうです。よほど、格安な物件を購入できる術がないと、事業として厳しいとか。

話が脱線しましたが、賃貸料の下落の象徴が、モルガン・スタンレーの大手町移転なのでしょうね。

もう1つは、このモルガン・スタンレーが新しく入るビルは、三菱地所の所有(年最盛期工との共同開発)ですので、三菱グループもテナントの募集に苦労しているのかもしれません。というのも、丸の内と大手町の三菱地所のビルが、どんどん、新しいビルに建て変わっています。明らかにオフィスビルの床面積が増えて、テナントが不足しているのかもしれません。

すでに、モルガン・スタンレーは、MUFGが20%の大株主ですので、三菱グループからのお願いがあったのかも知れませんね。というのも、恵比寿ガーデンプレイスの賃貸料だって、交渉で、下げられたはずですから。

最近、感じるのは、MUFGは、積極的に、ビジネスを展開しているのかなということですね。日本では、メリルリンチとの富裕層ビジネスを三菱側がすべて買取るようです。これも、モルガン・スタンレーというパートナーがいるのに、メリルと共同でビジネスをしているのも、一種の「ねじれ」だったでしょうから、これで、ねじれ解消です。

また、アジアでは、各国の主要銀行に出資して、ネットワークを広げています。上手くいってほしいものです。三菱グループというのは、ある意味、グループ化が上手いというか、結束が強いというか、そんな印象を受けるのでした。

しかし、日本の不動産事情は、厳しいものがありますね。

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