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  • ヒロ
  • 2012年11月21日 10:00

消費を増やす不動産のアイディア

日本は世界で最も資産持ちの国であるといわれています。ミシュランの星の数は日本が一番ですし、下がった下がったといわれる東京の住宅地の不動産価格はsfで計算すれば1000ドル(=ざっと坪300万円)を越えるところはザラにあります。結果として都内ののそこそこ高級な住宅地ならばたった1000sf(ざっくり30坪)の土地でも9000万円という価格でそこに建物を建てればそれこそ1億数千万円という金額が当たり前になってしまいます。

ですが30坪の土地に建つのは述べ床40坪程度の家であって北米のちょっとしたコンドミニアムと同じサイズにしかなりません。

一方、北米で建物込みで1億数千万円かければ見栄えのする立派な住宅がゲットできます。また、北米の住宅購入者は住宅の内装にとにかくお金をかける傾向があります。床材はバンブーやらブラジル産の堅い木を使うなどさまざまな趣向を凝らすところから始まり、玄関、キッチン、風呂まわりは御影石、大理石などさまざまな種類の石で固めます。

最後の決め手は家具で一脚何十万円もするようなソファーセットや見事な調度品の品々を見ていると日本と比べて家の価値の違いをまざまざと見せ付けられてしまいます。マスターベッドが20畳ぐらいあり、フロアートゥシーリングの窓の向こうには海や山が見渡せるという住宅やダブルサイズの両面型暖炉をみると贅を感じないわけにはいきません。そして、それらは決して特別な富裕層が持っている住宅ではなく、ちょいと背伸びをした程度だということを知ればもはやイヤになってしまいます。

日本の不動産を見ていると都内の住宅街に行っても価格の割りに決して見栄えがするような立派なお宅に出くわすことは案外少ないものです。デザイナーズハウスにしても見た目はなかなかユニークで素敵だと思わせても近隣がそれに見合わずみすぼらしければまったく引き立たないことになってしまいます。ましてや家具を含めたコーディネートとなればそこまでする人は限られると思ったほうがよいでしょう。

海外ではいわゆるリノベーションや家具など住宅関連産業は大きな地位を築いています。日本のマンションではトータルコーディネート化されたものが徐々に増えてきたようですが、戸建てになるとはるかに遅れている状態です。東京あたりでも高齢化が進み、古い家が手入れされないまま放置され、防災上の懸念も大いにあります。

不動産の富を考えた場合、日本は土地が建物価格に比べ余りにも高いため建物が貧弱になる傾向が強いと考えられます。戸建を買えず、マンションに否応なく居住している若い世代に戸建に住める環境をどうやったら提供できるか考えるべきではないでしょうか?日本では借地借家法上、賃借人の権利が北米に比べ非常に強いものとなっています。もともと戦後の住宅難の状況を踏まえて借り手が不利益を被らないような保護のスタンスを強くとったものが残っており、改正後も実質、借主有利になっています。これが逆に大家ビジネスをつまらなくさせています。

私は定期借地で完全なる土地リース契約が出来るのなら不動産市場は激変すると思っています。例えば土地を30年リースし、リース満了後は更新オプションがない限りそれまでといった契約にするのです。木造住宅は法定耐用年数は僅か24年。実態として40年は使うとして30年プラス最大10年の更新オプションをつけることで土地代を極めて安くすることが出来、結果として住宅や家具に資金を廻すことが出来ます。

土地そのものは減価償却しない一方で付加価値を生みにくい特性がありますから、その上に価値を生み出すようにすると関連する支出を含め、消費が上向きやすくなります。では土地を所有することを諦めよというのか、という点に関してはいづれ相続税は大幅に上がることが見込まれるのですから子供に残すことを優先するより自分達のライフがより充実するように使うほうが賢いのではないかと思います。

今日のポイントは土地と建物の価格がもう少しバランスする程度まで土地代を定期借地などで下げ、結果として家具などの住宅関連支出を増やすなどして土地の有効利用を図ると共にライフスタイルの変化をつけてみたらどうかということでこれで消費も上向く一役を買うはずです。

今日はこのぐらいにしておきましょう。

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