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「空き家」所有の地獄 手遅れになる前に考えたい実家の今後

東京でも10軒に1軒以上が空き家という深刻な事態に

 少子高齢化や都市部への人口集中などにより、年々深刻な問題となっているのが「空き家」だ。東京でさえも10軒に1軒以上が空き家となっている現状だが、放置すればするほど所有者は大きなリスクを抱え込むことになる。不動産コンサルタントの長嶋修氏が、手遅れにならない前に考えたい「空き家の処分法」についてアドバイスする。

【写真】強瀬撤去される空き家

 * * *
「空き家を抱えているが、どう処分したらよいか」
「実家が将来空き家になった場合、どうしたらよいか」

 筆者の元には空き家の処分について連日多数の相談が寄せられており、「空き家問題」は今や大きな社会的課題なのだと改めて認識させられます。

 これから本格的な人口減少が続く日本で、空き家が今後も大幅に増加し続けるのは既定路線です。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は2018年時点で846万戸、空き家率は13.6%と過去最高を更新しました。さらに12年後の2033年には空き家数が2000万戸を超えるといった民間シンクタンクの予測も出ています。

 こうした事態を受け、2015年5月には「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策法)」が全面施行されました。これにより、空き家を放置しておくと所有者責任を問われる可能性が出てきました。

 防犯、景観、衛生などの観点から、周囲に対して危険や害があると判断されると「特定空き家」に認定され、固定資産税の軽減措置は見直され、増税されます。また。立ち入り調査や修繕、撤去命令のほか、最終的には行政代執行で建物を解体され、解体費用は所有者に請求されることになるのです。

 ひとたび「特定空き家」に認定されたら大変です。固定資産税は6倍に跳ね上がるうえ、屋根や外壁が落ちる、害虫や犯罪の温床になるなどして周囲に迷惑をかけるどころか、歩行者にケガをさせるなどの懸念も。

 建物というものは、放置しておけばおくほど傷むものです。6か月も放置された建物は、主に換気が不十分であることなどから、そのままでは住むことができないほど劣化してしまうのです。あまりに劣化が激しくなると、「売る」「貸す」といった処分もできなくなります。実家を相続した後、いざ処分しようと思ってもできないといった事態は避けたいものです。

 自治体に寄付するという方法もあるにはありますが、自治体に寄付受け入れの義務はないうえ、受け入れにはさまざまな要件があり実現は容易ではありません。お隣さんや企業などに寄付するといった手もありますが、これももちろん確実にできることではありませんし、贈与税がかかることもあります。要は寄付先にとって「利用価値がある」「換金できる」などのメリットがないと寄付は成立しないのです。

 空き家になった不動産を引き取らない「相続放棄」といった方法も考えられますが、相続放棄をする場合は、空き家を含むすべての財産も同時に放棄しなければなりません。すべて相続するか、すべて放棄するかのどちらかなのです。

 しかも、相続放棄申請は被相続人の死亡を知ってから3か月以内に行う必要があります。期間内に決められない場合は、期間延長の申し立てが必要です。相続放棄ができた場合でも、民法の規定により、行政の受け入れ準備ができるまでは、相変わらず管理責任は生じますし、またその期限には特段の定めがないことには注意が必要です。

 こうした状況の中、すでに空き家を抱えている方、あるいはこれから空き家を所有することになるかもしれない方はどう考え、どう行動したらよいのでしょうか。以下に選択肢を提示します。

高値で売れるうちに「処分」する

 いちばんお勧めなのが売却です。都心や都市部の一等立地以外、大半の地域は住宅価格の下落が予想されます。特に高度成長期に分譲されたベッドタウンなどは、住宅価格が年3%以上下落し続ける予測もあります。特段利用する予定がなければ、できるだけ早期に売却するのが良いでしょう。ほとんどのケースで売り値は「今」がいちばん高いはずです。

 売却の手順としては、まず不動産仲介業者に査定を依頼します。査定だけなら基本は無料です。相場観をつかむためにも2、3社に依頼するのがよいでしょう。

 この中で、ことさら査定価格が高いものは省きます。これは、査定価格を上げることで売却の依頼を受けようとする意図が見えるためです。不動産市場には相場というものがあり、その相場価格より飛び抜けて高い価格で売れるということは基本的にないと思ってください。残った業者のうち「査定価格の根拠が明確に示されているか」「購入者のターゲット、販売の戦略は示されているか」などを参考に売却依頼先を決定します。

 売却依頼の契約にはおおまかに言って、1社だけに依頼する「専任媒介」と、複数社に依頼する「一般媒介」があります。原則としては専任媒介がよいでしょう。売り主からの仲介手数料を事実上約束してもらえることで、不動産仲介業者も積極的に動きやすくなります。専任媒介であっても、他社も物件を紹介することができるので、購入者を見つけてくれることもあります。

「駅から近い」「建物が比較的新しい」「価格競争力がある」など、いわゆる売れ筋物件の場合にはあえて一般媒介として、健全な競争を促すといったやり方もいいでしょう。

 もちろん、いろんな理由で空き家を処分できない理由があるのは知っています。「荷物が残っている」「思い出が詰まっている」「相続で揉めている」など。しかし、そうした問題も含めて早めに解決してしまったほうが経済的には得策ですし、後々苦労することもありません。

リフォーム代が回収できれば「賃貸」に回す

 駅近マンションや戸建てで需給が逼迫している地域などで検討できるのが、賃貸に回すという選択肢です。ただし、貸すとなると多くのケースで一定の修繕・リフォームが必要になります。必要なリフォーム費用の見積もりを取り、コストの投資回収期間を計算してみましょう。

 たとえば150万円のリフォーム投資をした場合、家賃8万円なら年間家賃収入96万円と、1年半程度で投資額を回収できる計算(賃貸管理料=家賃の5%程度、マンションなら管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いなどは含まず)になります。

 そのうえで、賃貸に回すことがはたして割に合うかを冷静に見極めたいところです。将来的には、空室率や経年による家賃の下落、修繕費用の負担も織り込む必要があります。

将来住むために「管理し続ける」

 現在予定はないが、将来は自分や親族が住むかもしれないといった場合の選択肢です。空き家の適切な管理には、建物や敷地内の見回り、ポスト周りの清掃、室内空気の入れ替えなどが定期的に必要です、自身でできない場合は「空き家管理サービス」を利用する方法もあります。月に1回の頻度で5000円から1万円程度が相場です。該当地域でこうしたサービスの提供事業者がいるか調べてみましょう。

リフォーム助成金を活用して「住む」

 もちろん、自身や親族がそこに住むパターンもあるでしょう。耐震診断や耐震改修、バリアフリーや省エネリフォームについて、多くの自治体が補助金や助成金を用意しているので確認するとよいでしょう。

 こうした助成金制度や減税制度などに詳しいリフォーム会社を選ぶと、なお安心です。複数社から見積もりを取り、その中身をよく見比べてみたいところです。その際のコツは「同条件で見積もりを取ること」「記載内容が大雑把でないこと」など。住宅リフォーム推進協議会の「標準契約書式」と同レベルのものが望ましいでしょう。

 いずれにしても最も大事なのは、空き家をどうするか、早めに意思決定することです。時間が経過するほど周囲にライバルの空き家が増える一方です。なんとなく意思決定を先延ばしにしたまま放置する、あるいは相続で揉めて動けないというのが最悪のパターンです。自身や家族・親族にとっての最適解を見つけてください。

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