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オルタナティブデータで見るオフィス出社率の国別比較-日本は低い感染リスクを考慮してもオフィス出社率が高い - 佐久間 誠

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■要旨
  • オフィス市況の長期的な見通しについては、依然として不確実性が高く、アフターコロナの世界において、オフィスとオフィス以外での勤務割合(オフィス出社率)が、どのような水準に落ち着くかが重要である。
  • Googleの提供するオルタナティブデータをもとに主要先進国のオフィス出社率の動向を確認すると、(1)日本のオフィス出社率が主要先進国と比較して高いこと、(2)その背景には低いコロナ感染リスクに加えて、日本の固有要因があること、(3)コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度が低下していること、が示唆される。

■目次

1――オフィス市況の長期的な見通しを左右するオフィス出社率
2――オルタナティブデータで見る主要先進国のオフィス出社率の動向
3――おわりに
参考――主要先進国の新型コロナウイルスのチャート集

1――オフィス市況の長期的な見通しを左右するオフィス出社率

新型コロナウイルスの感染拡大を機に、これまで堅調に推移してきたオフィス市況は悪化に転じた。2020年第2四半期の東京都心部Aクラスビルの成約賃料(オフィスレント・インデックス)は前年比▲6.1%となった(図表 1)。また、土地総合研究所が公表する不動産業況指数によると、オフィスビル賃貸業の先行指数(3ヶ月後の見通し)は、2020年4月に▲50.0、同7月に▲32.0となり、オフィス市況の悪化を示唆している。

ただし、2007年からの世界金融危機に匹敵する急激なオフィス市況の悪化1を見込む声は少ない。吉田(2020)2では、東京都心部Aクラスビルの成約賃料は、2019年末から2024年にかけて▲14%の下落にとどまり、最悪期においても2017年の賃料水準を維持すると予測している。2020年に新規供給されるオフィスビルの多くはテナントが契約・内定済であることに加え3、2021年から2022年の供給が限定的なため、空室率の上昇が穏やかにとどまると予想している。



なお、コロナ危機によるオフィス市況の「調整」を経た後の、長期的な見通しについては、依然として不確実性が高い。在宅勤務の普及はオフィス市況への構造的な下押し圧力となる可能性がある。「オフィス不要論」は極端であるにしても、在宅勤務がある程度定着していくことについては、概ね意見が一致している。在宅勤務のオフィス市況への影響度を見極める上では、アフターコロナの世界において、オフィスとオフィス以外での勤務割合(オフィス出社率)が、どのような水準に落ち着くかが重要である。しかし、オフィス出社率の最適解は多くの企業が模索中で、結論が出るには数年単位の時間を要しそうだ。

在宅勤務は、通勤などによる移動時間を節約できるなど様々なメリットがある一方、現在のデジタル技術水準では、コミュニケーションや人材育成などの課題があることも明確になってきている。また、日本では在宅勤務はなかなか馴染まないとの見方も根強い。雇用制度や商慣習、デジタル化の遅れなど企業側の要因に加えて、住宅が狭いなど従業員側の事情もあり、在宅勤務で生産性を保つのは難しいとの声も聞かれる。Lenovoの2020年5月の調査4によれば、日本において在宅勤務はオフィスより生産性が低いと回答した割合は40%と、調査対象10カ国で最も高い結果となっている(図表 2)。



実際、日本では他の国々と比較して本当に在宅勤務は進んでいないのだろうか、また、今後も在宅勤務は進まないのだろうか。オフィス出社率を定量的に把握する手段は今のところ限られるが、本稿ではGoogleの「COVID-19:コミュニティ モビリティ レポート」5をもとに、主要先進国6のオフィス出社動向を比較する。

1 世界金融危機時には、三幸エステート・ニッセイ基礎研究所による東京都心部Aクラスビルの成約賃料(オフィスレント・インデックス)は2008年第1四半期のピーク45,513円/坪から2011年第3四半期のボトム19,706円/坪まで▲57%下落した。また、三鬼商事による東京ビジネス地区の平均募集賃料は、2008年8月のピーク22,901円/坪から2013年12月のボトム16,207円/坪まで▲29%下落した。
2 吉田(2020)「「東京都心部Aクラスビル市場」の現況と見通し~新型コロナウィルスの感染拡大を踏まえて見通しを改定」、不動産投資レポート、ニッセイ基礎研究所、2020年5月27日)
3 高田(2020)によると、2020年竣工の延べ床面積1万m2以上の賃貸オフィス14棟のうち、9棟が稼働・内定率100%、3棟が95%以上、1棟が90%以上、1棟が85%以上となっている。
4 レノボ・ジャパン(2020)
5 同データのようなオルタナティブデータは、これまで日本において活用が進んでこなかったが、新型コロナウイルスの感染拡大以降、関心が高まっている。オルタナティブデータとは、経済統計や財務情報などこれまで伝統的に活用されてきたデータ以外の非伝統的なデータの総称である。伝統的なデータと比べて、オルタナティブデータは頻度が高いデータや粒度が細かいデータをタイムリーに取得できることが多い。
6 日本、米国、カナダ、英国、ドイツ、フランス、豪州、シンガポールに加え、アジア太平洋地域の主要な不動産市場でもある香港を加えた。

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