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  • ヒロ
  • 2012年09月28日 10:00

バンクーバー不動産とカナダアップデート

久々にカナダとバンクーバーの不動産市場についてアップデートしたいと思います。

カナダは主要先進国の中では最も経済が安定しており、ヨーロッパやアメリカの逆風に対して比較的打たれ強いとされてきました。その理由は比較的健全な財政、資源国家、政治的安定性などが上げられていました。事実、今年春の経済状況からカナダ中央銀行は今秋の金利引き上げに動くのでは、と見る向きもあったわけです。

私はそれに対して一貫して否定してきました。理由はカナダ経済の基盤が小さく、内需主導型ではないこと、よって、欧米、更には中国の景気動向によってボラタリティ(浮つき具合)ははるかに大きく、悪いほうに振れれば予想とまったく違う方向に進むリスクがあったからです。そして、私は欧米、中国とも景気は2013年前半にかけて更に下振れすると見ておりますのでカナダが金利を上げられるような局面は当面ないと考えていた次第です。

事実、そういう状況になっております。では今後、注目すべきファクターは何処にあるのかを考えてみたいと思います。

まず、国内ですが、いわずと知れた家計部門の借入金の高さが政府、中銀とも最大の頭痛の種となっています。現在の家計の借入金比率は152%程度となっており、欧米の160%に迫る勢いとなっています。そのため、7月1日に住宅ローンの厳格化を施行し、実質的に第一次取得者層の住宅取得のハードルを上げる結果となりました。

この政策の成否は半年ぐらいしないと統計的に判断できる状況にならないと思いますが、予想としては「薬が効きすぎる」状況が見込まれます。理由はデベロッパーによる新規物件の販売が相次ぎ、バンクーバー、トロントでは過剰供給状態が鮮明になっているなかでの需要締め付けは経済の回転を止めるからです。

バンクーバーでも今後も恐ろしいぐらいの新規供給物件数が見込まれており、「一体誰が買うのか」とささやき始められています。何故こうなっているのでしょうか?答えは簡単で「住宅開発事業は止められない」のであります。通常、デベロッパーは開発を計画してから建物完成、引渡しまで高層コンドミニアムですと4年はかかります。今、売り出しになり始めたプリセールの物件はほとんどがその過程の半ばであり、止めるに止められないのです。

但し、カナダ全体の2013年の新規着工件数は2012年に比べ7.3%減を予想するレポートもあり、今後、1-2年かけて調整が進むものと思われます。

注目の不動産価格については専門家を含め、おおむね10-15%下落というのが予想だと思います。これは私も同意します。事実、今年に入り中古の不動産取引価格はバンクーバー地区が7%、ビクトリア地区が11%下落しています。また取引件数にいたってはバンクーバーでは31%も下落しているのです。

理由は消費者のコンフィデンスは数字以上に落ち込んでいること、ビジネスの先行き予想が悪いこと、企業のリストラや就業時間削減が見込まれること、不動産市場の最大のサポーターである経済移民層のうち中国の富裕層の流入に変化が見られること、更には中古市場での売買回転率が悪化しているため、買い替えも容易ではない、ということでしょう。

対外的な不安要素としてはカナダドルの対米ドル高が上げられます。アメリカのQE3を通じてカナダドルは更なる高値になる公算があり、それはアメリカに大きく依存する輸出産業に為替の痛みが生じてしまうことに繋がります。それ以外にシェールガス革命による天然ガス価格の下落で例えばBC州が期待していた天然ガスを通じた税収は極度な落ち込みを見せ、やりくり不可能な状況にあります。

これらを考え合わせれば私は以前から申し上げている通り、2013年、特に前半は厳しい状況が続くと思いますのでシートベルトをしっかり締めて、攻めより守りに徹したほうが得策ではないかと思っております。

今日はこのぐらいにしておきましょう。

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