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コロナ後のマンション 「分譲より賃貸」価値観変容が加速か

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多額の住宅ローン返済に窮するタワマン族も?(時事通信フォト)

マンション売却で先行き不安解消する動きも(時事通信フォト)

ローン地獄から「持ち家信仰」はますます薄れるか

 コロナ後の不況や収入減で最も懸念されているのが、住宅ローンを返済できずにマンションなどのマイホームを手放さざるを得ない人が続出するのではないかという問題だ。すでに住宅金融支援機構には4月以降ローン返済に関する相談が急増しているという。特にこれまで高値で推移してきた首都圏のマンション市場は今後どうなってしまうのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が今後の動向を予想する。

【写真】真新しい新築マンションのモデルルームには夢がある、のか……

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 一寸先は闇……これは政界に限ったことではない。私たちの生きる世は、得てしてそういうものだと考えるべきだろう。

 振り返れば、過去にはこれまで我々が辿ったレールが確かに敷かれている。未来はその延長線上にあるものだと人々は考えがちだが、実際はそうでないことも多い。今回のコロナ禍は、地球規模でそのことをまざまざと感じさせてくれた。未来のことは、誰にも分からないのだ。

 ただ、私たちの住む日本は世界でもかなり安定した社会を築いてきた。物価が大きく変動することはなく、景気が悪くなっても数年で回復軌道に乗り、ここ数年は大変な人手不足で失業率は歴史的な低水準だった。これほど安定感のある社会は、他の先進国を見渡してもそうそうない。

 だからかどうか、この国では「35年返済の住宅ローン」という、冷静に考えれば何ともリアリティのない一般人向けの借金システムが一般化していた。年収の7倍くらいまでの大金を借りて住宅を購入し、それを35年かけて返済するというシステムである。

 首都圏で販売される多くの新築マンションの購入には、このシステムが利用されている。中には一人で借り入れるだけでは足りないので、夫婦で35年返済ローンを借り入れて購入されているマンションもある。こういったやり方は「ペアローン」と呼ばれる。湾岸のタワーマンション購入者に多く見られる購入パターンだという。もちろん、登記上の所有者も持ち分に合わせた共有となるケースが多い。

 ただ、心配なこともある。統計数字から予測すると、新たに結婚するカップルのうち、3組に1組は離婚するらしい。ということは、マンション購入のために組まれたペアローンの3分の1は将来のいつかに複雑な処理を必要とする事態に陥る──ということだろうか。

 今回のコロナ禍は、ほぼ突然にやってきた。4月8日からの緊急事態宣言下で、多くの企業は減収を余儀なくされた。当然、減益になるだろう。従業員に支払う給料やボーナスも結果的に減らさざるを得ない会社は多いだろう。サラリーマンの多くは、この夏のボーナスも去年ほどはもらえないはずだ。残業代などが吹き飛んで、予定していた収入に達しない人もいるだろう。

 雇用が守られている場合はまだいい。契約社員や派遣社員など、非正規雇用で働く人々の多くは職を失うかもしれない。すでに、解雇や雇い止めになった方は1万人を超えたという報道もある。

 コロナ禍による、こういった予定外の収入減で住宅ローン返済ができなくなる人が増えても不思議ではない。そういった場合、仕方なくマンションを売却することで苦境を脱しようという決断をするケースも多い。

 一方、飲食店経営者等も経済的な苦境に喘いでいる。自粛要請を受け容れたことで得られる行政側からの様々な補填が、必要な額に達するとは思えない。資金的に行き詰まる経営者も少なくないだろう。

 彼らもお店がうまくいっていた時に、マンションを購入していたかもしれない。そういった飲食店経営者が、店を手放すか、あるいはマンションを売るかの決断に迫られることもありそうだ。不況下では、多くの人が現金を手元に置きたがる。先行きに不安があれば、すぐにでも自由に使える確実な資金を持っておきたいものだ。

 2015年ごろから東京都心や湾岸エリアのタワーマンションは、外国人の購入が目立っていた。あの当時、タワマンの売り主企業はわざわざ外国の大都市で「日本の不動産フェア」的なイベントを開催して、販売活動を行っていた物件もあったほどだ。しかし今、コロナ不況の到来でそのようなタワマンも資産価値が下落することが確実視されている。

 もはや外国人の多くは、日本の不動産に愛着を持たない。特に東アジア系の外国人は、日本人よりも損切りに躊躇しない傾向がある。「売れるものは売る」、「下落しないうちに売る」というモチベーションが、即座に行動に変わることも十分に考えられる。

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