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コロナ禍の下にある不動産、家賃モラトリアムのリスクを考える-コロナ禍が理由の家賃の延滞では契約解除が困難に - 渡邊 布味子

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1――はじめに

コロナ禍の影響は続いており、売上が大幅に低下した店舗やホテルを中心に不動産価格も大きく落ち込むのではないかとの不安が世界中で広がっている。

国内でも、オーナーによっては3月頃から家賃の減免や猶予(以下、家賃モラトリアム)に応じている。国会では「中小企業等の事業用不動産に係る賃料相当額の支払猶予およびその負担軽減に関する法律案」が提出された。また、日経新聞社によると、政府は月内に家賃支援(以下、家賃モラトリアム法案)を含む2次補正予算を閣議決定し、6月17日までの国会会期中に成立させる方針だ。

これらは不動産の価格にどう影響してくるであろうか。

2――不動産への影響~長期と短期の家賃モラトリアムの違い

長期の家賃モラトリアムに応じた場合、不動産の価格は下落する。なぜなら賃貸されている不動産の価格の根幹は、賃貸借契約に基づいて「永続的に得られると期待される家賃収入」にあるからである1。ただし、「永続的」でなければあまり価格には影響しないとの判断も妥当であり、緊急事態宣言の2カ月間だけなどの短期の家賃モラトリアムなら不動産価格はさほど下落しないと考えられる。

一方、不動産価格が下落すれば、オーナーの業績や資金繰りの悪化につながる。オーナーは、テナントに寄り添いたいという気持ちはあっても、長期の家賃減額に応じることは収入が減り、不動産価格の下落に直結することから難しいことも多く、家賃交渉にはすべからく応じるべきだという風潮は受け入れがたいものがあろう。

1 渡邊布味子『はじめての不動産投資入門(3)~直接還元法について学ぼう~』 (ニッセイ基礎研究所、研究員の目、2019年03月29日)

3――家賃モラトリアム法案などの不動産価格への影響

国会では、テナントとオーナー双方を救済するため、家賃モラトリアム法案に加えて補助金や追加融資を含めた補正予算案が検討されている。家賃モラトリアム法案は、売り上げが減った中小企業や個人事業主などを対象に政府系金融機関が一時的に家賃を肩代わりする猶予制度である(図表1)。また、補正予算案には、最大で家賃の4か月分が交付される中小企業等に向けた特別家賃支援給付金や、大企業や中堅企業にむけた政府系金融機関による劣後ローンなどが含まれている(図表2)。さらに東京都でも新宿区や港区で家賃補助制度が設けられるなど各自治体の補助金も厚くなってきている。

これらの支援策により、補助金や融資により家賃が支払われれば家賃の滞納や減額の懸念はなくなり、不動産価格の下落圧力は弱くなるようにも思える。

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