清谷信一（軍事ジャーナリスト）
【まとめ】
・コロナ対策に商業用賃貸契約の保証金見直しが極めて有用。
・法整備をするだけ。コストゼロで数兆円の経済効果に匹敵する。
・保証金低減は、中小零細の生存、起業、雇用でコロナ後も寄与。
コロナ対策に商業用不動産の保証金の見直しをすべきだ。保証金の減額が倒産や雇用止めを防ぐ極めて有用な策となる。過大な保証金を減らし、テナントに返すことができるようになれば、テナント、大家ともにメリットがある。特に小売店には効果大だ。
店舗や事務所などの賃貸の場合、家賃の20~30ヶ月分という金額の保証金を要求されるのが普通だ。ショッピングセンターなどの商業施設などでは40～50カ月にものぼる。統計がないのでハッキリは分からないが、日本全体ではこれらの保証金は恐らく兆円単位の金額になるだろう。
多額の保証金は、零細企業、特に起業したばかりの企業にとっては大きな負担だ。
例えば飲食店を起こそうとしよう。店舗の家賃が月30万円、事務所の家賃が月15万円としよう。共に保証金が20カ月分必要であれば、それだけで900万円の負担となる。仮に資本金が1千万円ならば、その9割が保証金で拘束されてしまう。これでは最初から資金繰りが厳しくなるのはいうまでもない。
しかも後述するが、こうした保証金は立ち退いた後に戻ってこない危険性が常にある。
ショッピングセンターは保証金が高額であるため、体力がない中小企業の出店は極めてハードルが高い。家賃が30万円で、60カ月の保証金ならば1800万円を出店時に用意しなければならない。町場の飲食店や雑貨屋が右から左に用意できる金額ではない。結局、全国どこでも同じ大手企業のチェーン店ばかりとなり、店舗構成も画一的になる。当然、消費者にとっては魅力が薄くなるし、地場産業の発展にもつながらない。高額な保証金は外国企業参入の妨げにもなっており、外国からの投資が増えない一因でもあろう。
何故このように保証金が高いかといえば、それは我が国が法治国家ではないからだ。現在の法律と行政のシステムでは家賃を払わない、あるいは夜逃げしたようなテナントを勝手に排除することができない。
現在の法律とその運用では、賃貸料を払わないテナントがいても大家はそのテナントを排除する有効な手段がない。裁判をすると多額の訴訟費用がかかる。やっと判決が出ても、それを履行しないテナントへの罰則もない。テナントが夜逃げした場合も同じだ。大家はテナントの同意なく、商品を排除したり、内装を替えたりできない。
しかもそうするためには、裁判所の命令が必要だ。強制執行が可能になったとしても、その費用は大家持ちだ。しかも、排除した商品などは倉庫を借りて保管しなければならない。これまたカネがかかる。行政はなにもやってくれないし、時間と費用だけは膨大にかかる。筆者はテナントが銃刀法違反で逮捕され、次のテナントが入るまで2年以上かかったケースを知っている。つまり店舗経営は大家にとってはリスクが大きいビジネスなのだ。
テナントにとってもリスクが大きい。保証金は銀行など第三者に預けられる供託金ではなく、大家が直接管理している。このため大家が倒産や破綻したり、供託金を使い込んだりした場合、返って来ない恐れが高い。裁判を起こしてもこれまた多額の費用と時間がかかるし、有利な判決が出ても、相手が金融機関の口座を移してしまえば、差し押さえが出来ない。相手の口座情報は原告が特定しなければならない。
つまり、現在の商業賃貸契約は大家、テナント双方にとってリスクと負担が大きい。筆者は少なくとも先進国で、このような「無法」が放置されている国を知らない。
きちんと当局がテナントの不払いや夜逃げを排除し、保証金を供託金として金融機関があずかることができれば、テナントの運転資金は増えて、今回のコロナに際しても生き残るための原資となるだろう。
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