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【The Economist】日本の住宅は、3割安。だったら「買い」なのか?

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イギリスの経済誌『The Economist』が、定期的に掲載しているグローバルな住宅価格の比較がアップデートされました。

これは住宅価格の変化を国ごとにモニターすると共に、賃料と可処分所得から住宅価格の割高・割安を計算したものです。

この一年で見ると、オーストリア、香港、カナダ、などでは価格が上昇。一方でアイルランド、スペイン、デンマークなどは下落という結果になっています。ユーロ危機の影響が住宅価格にも反映していることがわかります。

では、日本の住宅はどうでしょうか?価格の推移を見ると、過去1年では2.9%の下落、2007年からでは13.1%の下落となっています。さらに賃料との比較では、長期の平均より37%も割安、可処分所得との比較でも長期平均と比べ、36%割安というデータになっています。

日本では住宅ローンも金利低下が進み、これから消費税の引き上げもあります。そのような環境下、最近、住宅購入を検討している人が増えていると聞きます。果たして日本の住宅は買った方が良いのでしょうか?

過去のデータをマクロで見たら、確かに日本の住宅価格の値下がりは大きく、以前に比べれば魅力があるのかもしれません。しかし、住宅はマクロではなく、ミクロで見ることが重要だと思います。ローカルな地域性が、より価格に影響するからです。その時、重要な数値が人口です。

2012年3月末時点の住民基本台帳に基づく人口調査で、東京都の人口は前年比3万6810人増えて1269万9271人となりました。人口流入は続いていますが、初めて死亡者数が出生者数を上回る「自然減」となったそうです。

もっとミクロで見ると、人口の増加数が最も多かったのは世田谷区で5138人増。2位は江東区で、3726人増の45万6673人。逆に、人口の減少数が最も大きかったのは葛飾区の1299人と江戸川区の1223人。そして、東京都の町村部では、ほとんどの自治体で人口は減少しています。

このような傾向は、東京だけではなく、日本全国で進んでいると思います。

割安になったといっても、住む人が減れば、需要が減りますから、価格には下落圧力がかかります。過去の水準から比較して、3割安といっても、賃料や可処分所得が下がれば、割安感は無くなります。

日本の不動産は、価格格差がさらに広がると予想します。その決定要因の1つが、人の動きです。過去の価格の推移や、現時点の瞬間的な価格水準だけではなく、将来の人口動態に基づくミクロな予想が不動産の評価には重要だと思います。

ところで、グローバルな不動産価格の長期のグラフはこちらから見ることができます。これを見ると、世界中で住宅バブルとその崩壊が繰り返されていることがわかります。

不動産の持つ不思議な魅力は世界共通。そして、人間とは懲りない動物というのも世界共通のようです。

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