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家賃支払いモラトリアム法案のアップデートです

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外食産業が1社でも多く新型コロナウイルス感染症の渦から生き残る為に最大の問題となっているのが賃料です。

4月3日に他国の取り組みを例にあげて「賃料支払いの猶予」を提言してみましたが(Twitter、FB等)、反応が薄かった為、4月10日の夜中に眠い目を擦りながら法案のコンセプトをブログに書いてみました。

アゴラ(新田編集長)がそれを転載して下さったことも切っ掛けとなり、それに対する反響が急激に大きくなっていきました。

すると、対抗案のように、4月17日に国土交通省から以下の「テナント支援策」が発表されたのです。

[画像をブログで見る]
[日経新聞2020年4月17日:  家賃の支払い猶予促す、国交省 テナント支援策発表]

この支援策に対する他の新聞やTVの取り上げ方も概ね「賃料の支払いに苦しむテナントのために」という感じでした。この報道を受けて、私は知り合いから「良かったね。政府が十分に動いてくれているね」という連絡までもらったほどです。

実際はどうか見てみましょう。

現在の政府の支援策①

家賃の減免に対して:

A 法人税、地方税、社会保険料の納付猶予

B 固定資産税、都市計画税の減免

C免除による損害額の損金算入

(これは従前通りで、不動産オーナー以外でも減収すれば受けられる制度)

現在の政府の支援策②

家賃の猶予に対して(これが新しい部分):

A 法人税、地方税、社会保険料の納付猶予

B 固定資産税、都市計画税の減免

(猶予で固定資産税と都市計画税を減免されるのは、不動産オーナーにとっては良い話し。詳細は未定)

では、この2つの支援策で不動産オーナーにとってはどんなメリットがあるか見てみましょう。

例: 

- 築5年、初期投資5億円(土地2.5億円・建物2.5億円)のビル

- 入居テナント3社

- 家賃は1社から100万円/月(普通は一階が1番高くなりますが、ここは分かりやすくする為に丸めました)

この例の場合、ビルオーナーの収入は2690万円となります。

【年間家賃収入3600万円-年間経費360万円-固定資産税・都市計画税550万=2690万円 (実質利回り5.4%)】

もしオーナーが3ヶ月間、テナント3社の家賃を半額にしたら収入がそこから450万円減ってしまいます。【100万円×3社×3ヶ月/2】

しかし、それによって、固定資産税+都市計画税の550万円が免除されることになるのです!

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