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コロナ大不況で「TOKYO湾岸タワマンバブル」の幻想が消える

五輪選手村がある東京・中央区の晴海エリア(時事通信フォト)

台風被害でタワマンの脆弱性が指摘された武蔵小杉エリア(時事通信フォト)

 戦後最大ともいわれる新型コロナウイルスによる大不況の到来は、“局地バブル”に沸く首都圏の不動産市場にも大きな影響を及ぼしそうだ。特に、これまで活気づいてきた湾岸エリアのタワーマンションはどうなってしまうのか──。不動産ジャーナリストの榊淳司氏が今後を占う。

【写真】タワマン聳える武蔵小杉

 * * *

 東京五輪の開催1年延期は、東京・湾岸エリアのマンション市場に多大なる影響を及ぼすことになりそうだ。

 すでにその代表格である選手村跡地の「晴海フラッグ」は早々に販売スケジュールの延期を公表した。競技会場が集中する江東区有明エリアで販売中の「シティタワーズ東京ベイ」も、4月9日時点で全1539戸のうち「396戸」が販売中となっている。こちらはすでに建物が完成している。

 都営大江戸線の「勝どき」駅から徒歩1分と2分の「パークタワー勝どき ミッド/サウス」は全2786戸。建物の完成は2023年の8月に予定されているが、このコロナウイルスの騒ぎが収まらない限り、正式に販売を始めるのは難しいだろう。

 振り返れば、東京五輪の開催が決まったのは2013年の9月だった。それまで「低迷」と言ってよかった東京湾岸エリアのマンション市場は、これをきっかけとして一気に活気づいた。駅から離れていて、本来なら資産価値をあまり評価できないようなタワーマンションまでもが、それまでの常識を超える高値で急速に売れ出したのだ。

 その後、中古市場も含めて湾岸エリアのマンション市場は熱気に浮かされたように動き始めた。それは、30年近くマンション市場を眺めてきた私から見ると、かなり異様な状況であった。

 しかし、今回のコロナウイルス蔓延による東京五輪の延期決定で、人々の熱も冷め始めている。

 そもそも、五輪が開催されることとマンション市場はほとんど関係がないはずだ。なぜなら、五輪開催によって競技会場や選手村近辺の住宅需要が急増するようなことはないからだ。

 ただ、国内外の注目が集まることでエリアへの認知度は高まる。そのこと自体はエリア内のマンションの資産価値評価にはプラスに働く。しかし、それは所詮一時的なことである。

 私はかねがね五輪閉幕後の“祭りの後”感によって、このエリアの住宅需要は急速にしぼむのではないかと危惧してきた。例えば、競技会場が多く設けられる江東区の有明エリアは交通利便性の悪いところである。それに加えて大雑把な都市計画で街が作られたので、きわめて使い勝手が悪い。

 コンベンションセンターやビッグサイトがあるので、東京に住む人なら何度かは訪れたことがあるはずだ。公共交通機関でのアクセスが不便なうえに、どこに行くにもかなりの距離を歩かされる。しかも街の風景が荒漠としているので街並みを眺めて歩く楽しみが薄い。そういう無機質な街並みの中にいくつかのタワマンが立っている。

 これからも、新しいタワマンが生まれ続けるだろう。見渡す限り、土地ならいっぱい余っているからだ。東京五輪が1年延期で無事に開催されれば、このエリアはそれなりに華やぐだろう。

 しかし、多くの人はもはや熱に浮かされないはずだ。なぜなら、2013年の五輪開催決定で実力不相応に値上がりしたこのエリアのマンション価格は、中古市場において急速に調整される可能性が高いからだ。つまりは「暴落」と呼んでいいほどの下落が起こる可能性がある。

 その理由は、これから起こる世界的な景気後退である。

 東京のマンション価格は、景気に大きく左右される。30年前に終わった平成の大バブルでは、マンション価格が新築、中古ともに「説明できない」レベルにまで値上がりした。そして、その後10年かけて調整(値下がり)した。

 2008年に起こったリーマンショックの直前にも不動産のミニバブルが生じていた。それも2009年以降にやや調整されたが、2013年春に始まった日本銀行による異次元金融緩和によって終わった。

 その後、地域限定でマンション価格が高騰する「局地バブル」が生じた。その局地エリアのひとつが東京の湾岸エリアなのである。具体的に言えば、東京都中央区の勝どき、晴海、月島、そして江東区の豊洲や有明などである。

 これらの地域は明治から昭和の時代に埋め立てられ、陸地となった。だから何代にもわたって東京で住む人々からは、移住先として選ばれない。このエリアに開発されたタワマンに好んで住む人の多くは、ニューカマーのプチ成功者。すなわち、大学入学か就職を機に東京に移り住み、その後、世帯年収が1500万円前後に達した人々である。

 彼らは東京のどこかに愛着があるわけでもない。だから埋立地に対するアレルギーがない。あの荒漠とした街並みに違和感を抱かず、むしろ未来への希望を見出す。そういった人々に支持されて、2013年以降の湾岸エリアではマンション価格がバブル的に値上がりしたのである。

 しかし、今後世界に広がる景気後退の波が、脆弱なバブルなどは押し流してしまうだろう。

 折しも、2019年10月の台風19号がもたらした水害によって、タワマンの災害に対する脆弱性が注目された。タワマンとは、電力が供給されなければ半日も過ごせない鉄筋コンクリートの箱である──という真実が広く知れ渡ってしまったのである。

 あの出来事以降、人々のタワマンに対する目は厳しくなっていた。そこへ、このコロナウイルスの蔓延による健康への危惧が広がった。密閉された換気の悪い空間が危険というのなら、エレベーターを利用しないと外部と行き来できないタワマンはどうなるのか。

 いずれにせよ、タワマン市場のバブルを育んできた幻想は消えつつある。しかも、世界経済は1930年代の大恐慌以来といわれる同時不況が起こりつつある。そんな時代に、「五輪会場に近い」というあやふやな理由から、湾岸エリアのタワマンを「説明できない」レベルの高値で購入する人は、極端に少なくなるだろう。

 中古市場では、すでに成約数が大幅に減りつつある。次に起こるのは価格の下落だろう。新築市場も、しばらくはフリーズしたままの状態が続くだろう。

 特に前述した選手村跡地の大規模開発は大きな試練に立たされている。局地バブルの永続を夢見て高値で販売を始めたものの、計画通りに進まずに困惑していたところにこの騒ぎ。五輪開催が1年延期されるのなら、マンションの引き渡しも同程度は延期されるのだろうか。であれば引き渡しは4年先となる。何ともリアリティがなくなるし、販売はさらに迷走するのではないか。

 マンション市場全体の価格調整は湾岸エリアのみならず、局地バブルが生じた全エリアに及ぶはずだ。

 平成バブル期と同レベルまで値上がりしていた山手線内の都心エリア。山手線内並みに値上がりしてしまった城南エリアや川崎市の武蔵小杉エリア。また、局地バブルでもないのに大規模複合開発の腕力で高値挑戦をしている海浜幕張、あるいは、つくばエクスプレスの沿線なども、新築マンションの売れ行きが止まりそうだ。そういったエリアの中古マンションもしばらく成約が止まった後、ジリジリと値下がりが始まるだろう。

 結局、マンションといえども、その価格は需要と供給の関係で決まる。時の勢いでバブルが生じても、いつかは健全な需給バランスに戻るのである。そうした意味では、コロナウイルスによる世界同時不況の到来は、図らずもマンション市場に健全な調整をもたらすのではないだろうか。

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