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マンション市場はロックダウン状態 都心で20%下落見込みも

コロナショックでマンションバブルは一気に崩壊か

すでに中古マンション価格は日経平均の下落に連動している

今後、都心3区の中古マンション価格も下落傾向に

 新型コロナウイルス禍が与える経済へのダメージや国民の生活・消費行動の低下は計り知れないが、今後もっとも懸念されるのが、首都圏でバブル状態になっていたマンション市場への影響だ。一体、どうなってしまうのか。不動産コンサルタントの長嶋修氏がレポートする。

【表】日経平均株価と連動する中古マンション価格

 * * *

「全国の地価は5年連続上昇、地方でも28年ぶりに上昇に転じ、地価上昇が大都市から地方へと波及」

「住宅地、商業地、工業地などを合わせたすべての地点が5年連続で上昇」

 ほんの2週間前。地価回復を思わせるこのような文字が躍った2020年の公示地価の公表。住宅ローンの金利が低く住宅需要が堅調なことに加え、国内外からの観光客でホテルや店舗向けの土地の需要が高まっていること、それに働き方改革による職場環境の改善策として、より広いスペースを確保しようとする会社が増えてオフィス需要が高まっていること──などが背景にあると分析された。

 だが、今回ほど公示地価が無意味なものはない。というのも公示地価はあくまで「1月1日時点」だからだ。当時の株価は2万3000~4000円。新型コロナウイルスによる「株価下落」や「企業業績の落ち込み」、「在宅勤務進展によるオフィス需要減」、「インバウンド需要の激減」などはまったく織り込まれていないのだ。

 昨年10月の消費増税以降、そもそも生産や消費の経済指標が悪化していたところに、新型コロナウイルスの影響が広がり、現在では経済活動の停滞が鮮明となっている。

 街角の景況感を示す2月の景気ウオッチャー調査は、景気の現状判断指数(DI)が急低下し、東日本大震災直後の2011年4月以来の低水準となった。訪日外国人客の急減や日本人の外出自粛の影響が大きい飲食や小売り、サービス業の落ち込みが目立つ。

 地価全国ナンバーワンを誇る東京・銀座4丁目交差点付近は観光客の激減や、不要不急の外出を控える動きで閑古鳥。リゾート地として人気が高いニセコ(北海道倶知安町)や、大阪や京都、沖縄など主要な観光地も、この騒ぎで閑散としている。

 2月26日に公表された政府の新型コロナウイルス感染症対策本部から要請された方針を受け、感染拡大を防止する観点から、各種イベントやセミナーなども軒並み中止で、貸会議室やイベント会場もガラガラ。急速なリモートワーク進展によりオフィス需要も従来の30~40%のオフィス床減少数が見込まれる。

 また、都心部の中古マンション価格は見事に日経平均株価に連動。仮に株価水準が戻らないとすると、都心3区(千代田区、中央区、港区)あるいは5区(3区に加えて新宿区、渋谷区)あたりの中古マンション価格は15~20%程度下落してもおかしくない。

 そもそも「売り出し価格」と「成約価格」の乖離が進み、在庫が増えつつあるところにきてこの事態ゆえ、現在売りに出ている中古マンションは、相当下げないと売れないはず。

 一方、新築マンション市場は2月、平均価格こそ下がらなかったが、そこにはカラクリがある。発売戸数を35.7%減らしたのだ。

 資金体力のある、名だたる大手マンションデベロッパーの寡占化が進む新築マンション市場では、2008年のリーマン・ショック時に起きたような投げ売りは起こりにくく、供給を調整して様子見をしている状況だ。

 現場ではモデルルームの来場者数が半減どころか、80~90%減のところも多い。来場があった場合でも、接触を極力避けるために、一組ずつのモデルルーム案内とするなどの対応をとっており、非効率極まりない状態だ。

 東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地が新築マンションに生まれ変わる「晴海フラッグ」は、五輪延期により販売活動も自動的に1年以上延期され、引き渡し時期が少なくとも2024年以降と長期化するため、その分売れ行きは鈍化するだろう。

 新築マンションの販売価格は生鮮食品などと同様「時価」であり、売れ行きが良ければ徐々に価格を上げるし、悪ければ下げざるを得ない。総戸数4000戸を超える晴海フラッグの売れ行き鈍化は、都心部・都市部の新築マンション市場全体に悪影響を及ぼすこと必至だ。

 その点、賃貸住宅は影響を受けにくい市場の一つといえる。株価や景気動向の悪化など社会情勢が急激に変化しても即座に賃料上げ・下げが行われることがないためだ。しかし、むろん新規契約賃料は下落傾向になるため、長期的にその影響は免れないだろう。マンスリーマンションはキャンセルが続出するなど、壊滅的な状況になることも考えられる。

 唯一元気なのは物流系で、外出を控える動きはインターネットによる宅配を増加させている。だが、筆者はYouTubeチャンネルを開設しているが、寄せられるコメントを見ると、経済の先行き不安から、すでに圧倒的な「買い控え」の動きもみられる。

 今後の不動産市場は結局、新型コロナウイルスの行方にかかっており、感染拡大のいまは完全に“ロックダウン”状態に陥っている。マンション市場の先行きはまったく見通しが立たないが、いずれにせよ「コロナ前」と「コロナ後」の不動産市場は全く異なる光景になっているだろう。

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