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ワーストは川崎・武蔵小杉!最悪タワマンエリアランキング

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ムサコの悲劇はその土地の問題か

2019年秋、首都圏でも死者が出るなど甚大な被害をもたらした台風19号。このとき、被害地域の1つとして盛んに報道された場所が、近年タワーマンションが林立し、開発著しい川崎市中原区の武蔵小杉だった。

台風で氾濫した多摩川
※写真はイメージです - 写真=iStock.com/fuujinme

同地域のタワーマンションの一部では、市街地に降った大量の雨が短時間で排水路や下水管に一挙に流れ込む「内水氾濫」が発生。長期にわたる停電による高層階のエレベーター稼働の停止、さらには排水もストップするなど住民に大きな被害を与えることとなった。こうした状況を受け、一部の住民からは不動産価格の大幅な下落を懸念する声も出始めているという。

そんな「まさか」の自然災害に対し、「近年、再開発が進められたタワーマンションが立ち並ぶ新興住宅地は、リスク耐性が弱いケースが少なくない」と指摘するのは、不動産コンサルタントの長嶋修氏だ。

台風19号の被害以降、タワーマンションの管理組合向けに災害対策に関するセミナーを多く行ってきた長嶋氏に、いま首都圏で自然災害が発生した場合、リスクの高いエリアについて解説してもらった。

まずは、19年の台風被害が大きかった武蔵小杉エリアについてだ。

武蔵小杉駅前の真下は旧多摩川でした

「多摩川流域は、もともと川だった場所を埋め立てた“旧河道上”にある住宅地が少なくありません。特に、横須賀線の武蔵小杉駅前の真下は旧多摩川でした。偶然にも、19年甚大な浸水被害を受けたのはこの場所に立地していたタワーマンション2棟でした」

さらに、タワーマンションは域内のマンションの中でも甚大な被害をもたらす可能性が高いという。その理由として、電気系統設備が特殊であることが挙げられる。

「タワーマンションの電気系統設備は重厚長大で、高い階数に設置するにはコストがかかるため、大抵地下に置かれます。一般的なマンションでは2階に設置するケースもあります。結果、タワーマンションは浸水被害をモロに受けやすい。さらにエレベーターも特注で造っているため、修繕費も一般的なマンションの数倍かかります。現在、武蔵小杉の一部のタワーマンション管理組合では電気系統を2階以上に置けないかシミュレーションをしています」

浸水被害が起きやすいことに加え、被害額も通常の数倍。そんな「泣きっ面に蜂」状態に陥る武蔵小杉と同様の理由で、自然災害発生時のリスクが高いのが川崎駅前付近だ。

「近年、川崎駅前にタワーマンションが林立していますが、この地域はラゾーナ川崎も含め、多摩川の旧河道が通っていたエリア。災害時は液状化も含め、浸水被害が発生する可能性が高い」

首都圏を流れる河川の中でも、多摩川はいまの流路よりもかなり蛇行していた河川の1つ。川崎駅が位置する幸区一帯は氾濫平野だったという。

「明治以降、首都圏全域で河川整備が進み、人が住み始めたエリアです。その後高度経済成長期に埋め立てた場所に工場が立ち並び、1990年代のバブル期に工場を閉鎖し、再開発でマンションを建てている。そのため、いまの住民にとっては土地の履歴が読みにくくなっているのが最大の問題です」

武蔵小杉や川崎駅前は、まさに土地の履歴が把握しにくく、そのため住民にとっても災害リスクが大きい街になってしまったのだ。

「さらに、マンション購入者にとって問題なのが、高台でも、浸水可能性の高い後背低地や湿地でも、同じ地名ならば不動産価格に差がないことです。浸水被害が発生したときにかかるコストは、前者と後者では数倍変わってきますが、それが積立費に見合っていないのです」

同様に、旧河道域を再開発したため、浸水可能性が高いエリアとして数えられるのが北千住、南千住だ。

「北千住駅のすぐ前を流れている荒川の正式名称は荒川放水路。つまり、あとから人工的に造られた河川なのです。現在の隅田川が、かつての荒川に該当します。徳川家康が1590年に江戸に入ったころは、利根川は東京湾に注いでおり、その河川水のせいで、江東区全域が湿地帯でした。現在の荒川付近は全体的に湿地で地盤が弱く、仮に荒川が決壊した場合は住宅地のほとんどが浸水するでしょう」

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