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なぜ東京の人気エリア「世田谷」で空き家が増え続けているのか

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■東京ドーム約700個分の農地に「新築一戸建て」が進出

筆者のフィールドワークの実感では、少なくとも農地全体の20%、多くて30%程度の農地が不動産市場に出てくる可能性があるのではないかとの感触を持っている。仮に25%の農地が市場に出てくるとなると、それはおよそ東京ドーム約700個分といった途方もない規模で、どれも超一等立地とはいえないものの、これらはすべて都市内に、都区部では練馬・世田谷・杉並・足立・葛飾・江戸川区など外周部に集中して分布している。

こうした農地が市場に出た場合、新築マンション用地にふさわしい立地や規模の土地はそうなさそうだが、一番ニーズがありそうなのが新築一戸建て建設用地。たとえ売らないとしても多くのケースで相続税対策としての新築アパートが建ちそうだ。なぜなら日本の税制は更地そのままで持っているより、そこにアパートなどの住宅を建てると、相続税評価額が大幅に減額となるためだ。

このように、いずれにしても住宅が大量に建設される可能性が高い。その結果はといえばおそらく地域によってまちまちで、住宅としてニーズのある地域では順調に販売や入居付けが進みそうだが、そうでないところでは販売・賃貸とも不調で周辺地域の不動産価格・賃料を押し下げる。

何より社会全体としてみれば大幅な住宅供給過剰となり、その結果は「弱い地域がさらに弱くなる」といった現象を引き起こしそうだ。とりわけ駅から遠い、築年数が古いといった競争力に欠ける住宅には、空き家増加の加速といった打撃をもたらすだろう。

■なんの目安もなく必要以上に新築を造りすぎている

それにしても、東京都は2035年まで世帯数が増加し続ける見込みなのに(国立社会保障・人口問題研究所)、なぜ空き家が増加し、今後もますます増え続けるのだろうか。

空き家増加の理由は簡単だ。「必要以上に新築を造りすぎ」なのだ。以前にも触れたが、経済協力開発機構(OECD)に加盟しているような普通の国は、ほぼすべて「住宅総量目安」や「住宅供給目標」といったものを持っている。

世帯数の現状と見通し、住宅数とその質がおよそ把握できるわけだから、5年なり10年の間にどのくらいの新築を造れば良いかといった目安を立てるのはそう難しいことではない。その目安に合わせて税制や金融をコントロールしていくのである。

わが国にはこうした目安が一切なく、ただ景気対策としての住宅政策が行われている。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、常に新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。

全体計画は存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然といえば当然。高度経済成長期には、ただただ新築を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

■空き家が増えれば新築の経済効果など意味がない

産業連関表によれば、わが国では新築住宅建設には2倍以上の経済波及効果があるとされている。3000万円の注文住宅が一つ建てられれば、資材の発注、職人の給料、そしてそれらが消費にまわるなどして6000万円の効果があるというわけだ。しかし本当にそうだろうか。

実際にはそんなに効果があるはずがない。人口減少・世帯数減少局面では、新築が一つ建てられれば、その分以上に空き家が発生する。この空き家が放置されれば倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損(きそん)する。こうした外部不経済がもたらすマイナスを差し引いたら、はたしてその経済波及効果はいかほどか。

しかし今のところ国は一向に住宅総量管理を行う気配がなく、新築住宅について過剰とも思える優遇を継続し、一方で空き家を量産している。住宅ローン残高の1パーセントを税金戻しする「住宅ローン控除」や、固定資産税・不動産取得税・印紙税の優遇を、租税特別措置としての特例を、もう何十年も続けているのだ。

おそらく国家が財政破綻し、無駄な金は使えないというところまで行かないと、このおかしな新築優遇は止まらないだろう。戦後のドッジラインのように、国家の補助金や国債発行に頼らない、身の丈の予算を組めるようになってからだ。

それまで無駄な公共工事のように新築は無計画に量産される一方で、空き家は増え街は無秩序に広がり、空き家対策はもちろん上下水道の修繕やゴミ収集などの行政サービス効率を悪化させ続けるだろう。

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長嶋 修(ながしま・おさむ)
さくら事務所 会長
1967年生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「株式会社さくら事務所」を設立し、現在に至る。著書・メディア出演多数。YouTubeでも情報発信中。 新著に『100年マンション 資産になる住まいの育てかた』(日本経済新聞出版社)。
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(さくら事務所 会長 長嶋 修)

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