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なぜ東京の人気エリア「世田谷」で空き家が増え続けているのか

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東京などの大都市で空き家が増えている。主要駅から離れた物件が売れなくなっているためだが、問題はこれだけではない。不動産コンサルタントの長嶋修氏は「2022年以降は大量の農地が市場に解放され、住宅の建設ラッシュが起きる。国が“新築優遇”を改めない限り、空き家は増え続けるだろう」と警鐘を鳴らす——。

二子玉川駅周辺と多摩川より富士山(東京都世田谷区) - 写真=時事通信フォト

■なぜ人口が多い大都市に空き家が多いのか

大都市に空き家が増えている。総務省によれば、全国で最も空き家が多い自治体は東京都世田谷区で4万9070戸。2位は東京都大田区(4万8080戸)、6位に東京都足立区(3万9530戸)と、上位に東京23区のマンモス都市が並ぶ。(住宅・土地統計調査・2018年)

「空き家問題」といえば人口減少や少子化・高齢化著しい地方などをイメージするが、いまだ人口増加を続けている大都市に多数の空き家が発生しているのはいったいなぜなのか。

ヒントは「利便性」だ。

都市部に空き家が増える理由の一つは「共働き世帯の増加」。夫婦2人世帯のDINKs(ダブルインカム・ノーキッズ)はもちろん、子供がいる世帯でも、保育施設に預けるなどして共働きを続ける傾向が顕著なのだ。1990年代には専業主婦世帯と共働き世帯の比率は拮抗(きっこう)していたが、いまや共働き世帯が圧倒的多数を占める。

これには、給与所得者の実質所得が年々下がり、共働きでないと生活が苦しいといった事情や、企業も勤務時間など働き方に柔軟性を持たせ共働きしやすい環境を整備しつつあるということもあるだろう。

専業主婦世帯と共働き世帯(1980~2018年)

■駅から1分離れただけで平米あたり1万8000円も下がる

通勤をはじめとする利便性について、妻は専業主婦で通勤は旦那1人なら多少の駅距離は許容できるが、2人とも働くとなると通勤はもちろん、買い物をはじめとする利便性が非常に重要になってくる。

東京都心7区(中央・千代田・港・新宿・渋谷・品川・目黒)の各駅から1分離れたときの中古マンション成約単価の下落率は、6年前は平米あたり8000円程度だったが、18年(5月末時点)では1万8000円に拡大しており、この傾向は歯止めがかかりそうにない。

駅からの徒歩距離 1分あたりの成約単価格差

図表=東日本不動産流通機構

都心でも都市郊外でも、そして地方でも、あらゆるところでこうした駅距離による資産格差のフラクタル構造がみられる。時間の経過につれ、駅から離れたときの不動産価格下落カーブはさらに急角度となっていても全く不思議ではないだろう。

新築マンションも同様に、その売れ筋は「都心一等立地」や「駅直結」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったキーワードに代表されるマンション販売は比較的堅調なところ、「駅遠」「郊外」といったマンションは売れにくく、マンション用地の仕入れも「徒歩7分」を超えると慎重姿勢を見せている。

もう一つは「自動車保有比率」だ。東京都のそれは世帯当たり0.432台に過ぎず、低下傾向に歯止めがかからない。自動車の購入や保有の金銭的な負担回避やカーシェアの普及などが背景だろう。

自家用乗用車の世帯当たり普及台数

図表=自動車検査登録情報協会

■都市部の農地が大量に放出される「2022年問題」

こうした中、世田谷区をはじめとする大都市部には、駅から遠い物件が多く存在する。戦後の高度経済成長期にはニーズのあった立地でも、たとえ東京23区であっても利便性に難があれば敬遠されてしまうのだ。

この傾向にさらに拍車をかけそうなイベントが待っている。それは「2022年問題」だ。

「2022年問題」とは簡単にいえば、1992年の「改正生産緑地法」で農地並みの課税を認められた都市内にある大量の農地が、30年後の2022年以降、期限切れで放出されるリスクのこと。

この事態を踏まえ「条件付きで10年延長できる」「市民農園として貸し出せば農地並み課税のまま」といったさまざまな方策が打ち出されているものの、結局のところ都市農家がこの期限を延長するかどうかは「後継者がいるかどうか」といった問題に帰着する。

自治体が2017年前後に、農家に対して行ったアンケートによると、どこもおおむね「今のところ売る予定はない」といった回答が大勢を占めており、それを受けて政府や自治体もやや安心している節があるが、実はこれは油断ならないのだ。

というのも、2017年あたりにアンケートをとった時点では、2022年まではまだ5年もあり、子供などの後継者と今後のことについて話し合いを持っていないケースが相当数あり、その場合は「“とりあえず今のところは”売る予定はない」と回答している向きも含まれているものと思われるため。

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