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カンボジアで土地を購入する際の注意点

最近、カンボジアで工場を建設したり、農業をやろうとされる方が増えている様で、土地取引に関するお問い合わせが増えています。

リンク先を見るカンボジアでは、ポル・ポト政権の時に極端な原始共産主義(毛沢東主義)を志向し、個人の所有財産を没収して登記簿を破壊したため、現在でも土地の所有権がハッキリしない場所が多く、あちこちで土地問題が起きていますので、土地の取得にはかなりの注意を要します。
カンボジアでは、物凄い数の裁判や、土地をめぐる衝突が現在も各地で起こっています。よく新聞やテレビでも報じられていますね。
上記の理由や法律の不備だけでなく、以前、地方有力者が力ずく又は安い値段で農民から土地を取り上げていたりした事などもあって、余計に話がややこしくなっていたりします。

土地の権利書などを持っている人もいますが、それが必ずしも適法であるとは限りません。土地の購入希望者は、とにもかくにも問題のある土地を掴まされない様に気をつける必要があります。
私はカンボジア国内で数百箇所の土地を見て回り、何度も問題のある土地を掴まされかけた事がありますので、この辺の事情は異様に詳しいですよ(笑)。

カンボジアの土地を購入する際に注意しなければいけない点についてです。

まず、カンボジアの土地を購入できるのは、カンボジア人(=カンボジア国籍を持っている人)か、カンボジア人の資本比率が51%以上の法人だけです(←この点に不安がある方は、別途御相談下さい)。

ちなみに、所有ではなく借地の場合は外国人でも大丈夫です
事業用地を所有する以外に借地or長期借地で事業をするという選択肢も、事業の内容によっては検討する価値があるかと思います。
値上がり期待から、土地の売却価格は高めですが、借地の場合は安いという事がよくあります。

土地の権利書登記に関しては、地方(村・町・郡)レベルのものと、州政府・管轄省庁レベルのもの2通りが存在します
これがまた話をややこしくしなっている原因でもあるのですが、地方レベルのものは、違法に発行されたものや偽造文書まであったりしまして、権利書と登記簿上の所有者が違う!などという事もよくあります。本当に注意を要します。

地方レベルで登記され、更に州政府・管轄省庁レベルでも登記されている土地であればあまり問題ないかと思われますが(でも完全ではない)、実際の所は、カンボジア国内の多くの土地が地方レベルでしか登記されていなかったりしますので、これまた面倒です。

何はともあれ、カンボジアで土地を購入しようとする際には、仲介者や紹介者が偉い人であろうが誰であろうが疑って掛かって下さい。その方に悪意があろうが無かろうが関係なくです。
私は実際に何度も偉い人から危ない土地を掴まされそうになりました。それはもう、1冊本が書けるくらい様々なパターンを見てきましたので(笑)。
信じられない事に、コンサルタントを使っているであろう日本の大手企業もかなり騙されて被害にあっています。一体なんなんでしょうかね?

ちなみに、最近よく耳にする『リゾート開発への投資』といったものと『土地の所有』とは全く権利関係が違います。この辺をよく理解しないでお金を出している方が結構いらっしゃいますね。

話を戻しまして、
カンボジアで土地を購入する際には、権利書・登記簿・現在の所有者の事・過去の売買の流れ・隣地との境界の確認などなど、契約書にサインする前に調査しなければならない事は山ほどあります。
カンボジアの土地の購入に関する調査や契約に関しましては、私はかなり濃いアドバイスや調査が出来るかと思いますので、御相談頂ければと思います。

まとめますと、

・将来問題が起きそうな土地には手を出さない。
・それが分からない土地であれば、徹底的に調査する。

これが鉄則です。
まあ、当たり前といえば当たり前なのですが、これが意外と疎かにされているのも事実です。

「良い土地だから、早く手を打たないと他の人に取られますよ!」などという話は一番危ないですね。

私の経験で言えば、きちんとした話は全体の1割もなく、9割は何らかの問題があると思って間違いありません。
夢を見る人がいれば、それだけ人の足元を見る人もいます。よくよく御注意下さいませ。

そういえばつい先日フン・セン首相が、現在土地問題(農民の国有地への不法移住問題なども含む)が多く起きている、コンポンチャム、クラチェ、ラタナキリ、モンドルキリ、カンポット、バンテイ・メンチェイ、バッタンバンの各州で、「土地所有の権利関係をはっきりさせ、土地を持たない貧しい人々に土地を与える施策を検討する様に」との指示を出しました。

その調査・調整に、11000人以上の担当者(ほとんどが与党:人民党の党員のボランティア)を派遣したそうです。
来年の下院総選挙と、近々カンボジアに来るオバマ大統領に向けてのアピールだという向きもありますが、それにしても随分思い切った事をするものです。
この首相の指示が、カンボジアの土地問題を解決に向かわせる大きなモデルケースになるかもしれません。
その成果に期待したいと思います。

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