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武蔵小杉のタワマン浸水被害 マンション市場に与える影響は

台風19号の影響で停電した武蔵小杉のマンション(時事通信フォト)

 台風19号による建物への浸水被害は、武蔵小杉(神奈川県川崎市)のタワーマンションエリアにまで広がり、大きな衝撃を与えた。いま、武蔵小杉に限らず多くのタワマン住民が懸念するのは、建物の脆弱性はもちろん、「資産価値が落ちてしまわないか」ということ。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、今回の台風がマンション市場全体にどんな影響を及ぼす可能性があるのか予測した。

 * * *
 武蔵小杉にあるタワーマンションが、台風19号がもたらした大雨によって浸水した件は、予想以上に大きな注目を浴びている。

 台風によって建物が損傷したわけではないにも関わらず、道路にあふれ出た雨水や下水が地下駐車場部分に侵入したことによって電力の供給が不可能となり、停電状態になったことが多くの人に衝撃を持って受け取られている。

 そもそも「タワマンは災害に強い」と思われてきたが、地下階が浸水したことで、現実的には居住不能となってしまったのだから、想定外の出来事だったことは間違いない。

 また、「武蔵小杉は水害に遭いやすいのか」という意外性も人々を驚かせた。タワマンが林立する武蔵小杉は、いかにも近代的で災害に強い都市だというイメージを人々に植え付けてきたはずだ。

「タワマンは意外に災害には脆弱かもしれない」──いま、そういう疑念が人々の間で広がりかけている可能性がある。ここで懸念されるのは、この出来事が武蔵小杉エリアに林立するタワマン群の“資産価値”にどのような影響をもたらすか、ということである。

 2011年に発生した東日本大震災を例に考えてみたい。あの時、東北地方を中心に多くの方々が犠牲となった。その被害が大きすぎたことによって、首都圏で起こった液状化についてはあまり報道されなかった。

 しかし、千葉県の新浦安エリアでは激しい液状化が起こり、地中にあった上下水道管が破壊された。水道の供給はもちろん、トイレも流せなくなったのだ。

 新浦安の液状化エリアには多くのマンションがあった。また、同じく千葉県の海浜幕張エリアでもJRの駅付近が激しく液状化した。新浦安と海浜幕張は、比較的新しい埋立地だった。

 地震直後は両エリアの中古マンション価格には地震の大きな影響は見られなかったものの、数か月後から徐々に下落を始めた。物件にもよるが、数年で2割から4割の下落。ただ、2015年頃からそれも回復し始めた。おそらく都心に生じた局地バブルの影響もあったのだろう。現在では、地震直前の水準までは回復していないが、底を脱した観はある。

 今回の武蔵小杉も、タワマン群の資産価値が急激に下落することはないだろう。しかし、影響がゼロとは考えにくい。少なくとも好ましい方向には向かわない。

 まず、現在販売中の新築マンションの売れ行きは確実に鈍る。そして、中古マンション市場では取引が萎む。売りたくてもなかなか買い手が現れない状態になるだろう。

 月日が経てば過去の新浦安・海浜幕張エリアと同じように緩やかに取引数も回復するはずだが、これまでのような値上がり傾向は一切なくなるだろう。当面は、台風以前の相場観を維持するのが精いっぱい。あるいは5%から10%程度は下落する可能性もある。

 そもそも2018年あたりから、首都圏の中古マンション市場は統計に表れていないところで下落基調に転じたと私は感じている。その波との同調もあって、武蔵小杉エリアも当面は軽微ながら下落基調になる可能性が高い。

 人々の記憶というのは、その時々の空気や印象によって強く影響される。台風の記憶が薄れる2年後から3年後までの間に、また同じような被害が武蔵小杉ではないエリアで発生したとしても、「そう言えば、武蔵小杉でも似たような被害があったな」と、人々は今回の出来事を思い出すだろう。そうなると、人気の回復はやや遠ざかるだろう。

 今回の建物地下への浸水のケースは、確かにタワマンの脆弱性を一気にさらけ出してしまったが、冷静に見るとタワマンの持つ違う側面も見えてくる。

 同じエリアにあって、同程度に冠水したと思われる他のタワマンは、メインで取り上げられている47階建ての1棟の他はもう1棟。私が認識している限り、この2棟以外には同様の被害は出ていない。むしろ、なぜ2棟のタワマンだけに被害が発生したのかにも目を向けるべきだ。

 つまり、今回と同様に地上から1メートル以上の冠水があっても、軽微な被害で済ませられる建物の構造や、あるいはその方法が存在するのである。

 具体的には地下に通じる駐車場の出入り口に、堅固なシャッターを設けておいて、水害が発生しそうな場合は予め締め切り、さらに土嚢などで補強すればよいのではないだろうか。被害に遭ってないタワマンの駐車場入り口が、実際そのように防護されているタワマンもあったという。

 つまり、タワマンは地下への浸水を許せばかなり脆弱だが、今回レベルの冠水であればシャッターと土嚢で防げていたということだ。

 今回、マンションデベロッパーの業界も、既存のタワマンの管理組合幹部の方々も、大きな教訓を得たと思う。それは、「何としても地下への浸水を許してはいけない」ということだ。もし電気室が冠水すればそのタワマンが停電状態に陥り、復旧には多大な困難と時間を要することが明らかになったのだ。

 今後開発されるタワマンは、この教訓を踏まえて堅固なシャッターを備えたうえで、「特別警戒警報が発令された場合は、シャッターを一切開かない」といった運用法も整備されることになるだろう。空間に余裕がある建物なら、シャッターを二重に設置することも考えられる。そうすれば、完全に締め切らなくても浸水は防げる。

 既存のマンションで地下駐車場のある物件は、現状のシャッターの強化が図られるはずだ。それが不可能なら、土嚢などの補助を手厚くするしかない。

 タワマンという住形態は、建物は堅固だが電気が来ないと致命的な状態に陥る。これまで、電力供給が止まった場合を想定して自家発電環境の充実が図られてきた。しかし今後は、水害を想定した設備やシステム、運用法の整備を早急に行うべきだろう。

 タワマンが、地震にも水害にも強いと人々にイメージされるようになれば、その資産価値を保全する意味でも大きな助けとなるはずだ。

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