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大田区の財産の交換で事業者に莫大な開発利益 大田区と大田区議会は、区の土地にマンション建設許してよかったか?

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もし、みなさんが土地を持っていたら、その土地と、その土地に建てる高層ビルのほぼ同じ面積の床と交換しますか?

大田区が、【蒲田4丁目の約820㎡の大田区民の土地】と【そこに建てる13階建てのビルの2階部分と1階のエントランス部分合わせて約920㎡】を交換する議案が大田区長から提出され、大田区議会が可決しました。

フェアな民主主義 奈須りえは、議案に反対しましたが可決されてしまいました。こんな大田区・大田区議会で、私たちの区民の財産は大丈夫でしょうか。

みなさんは、どう考えますか?


この議案は、京急蒲田4丁目16番の街区の共同化のため、大田区の土地823.95㎡と同じ場所に土地を共同化して建てる建物の床面積922.73㎡(一部土地の区分所有あり)を交換するための議案です。

大田区が土地を823.95㎡、8人の地権者の土地約570㎡を合わせて、13もし、みなさんが土地を持っていたら、その土地と、その土地に建てる高層ビルのほぼ同じ面積の床と交換しますか?

大田区が、【蒲田4丁目の約820㎡の大田区民の土地】と【そこに建てる13階建てのビルの2階部分と1階のエントランス部分合わせて約920㎡】を交換する議案が大田区長から提出され、大田区議会が可決しました。

フェアな民主主義 奈須りえは、議案に反対しましたが可決されてしまいました。こんな大田区・大田区議会で、私たちの区民の財産は大丈夫でしょうか。

みなさんは、どう考えますか?


この議案は、京急蒲田駅に近い蒲田4丁目16番の街区の共同化のため、大田区の土地823.95㎡と同じ場所に土地を共同化して建てる建物の床面積922.73㎡(一部土地の区分所有あり)を交換するための議案です。

大田区の土地823.95㎡と、8人の地権者の土地約570㎡を合わせて、1,390㎡の土地を、事業協力者と大田区が呼ぶデベロッパーのものとし、デベロッパーは、そこに、13階建て、床面積9262㎡、のビルを建て、それを地権者と交換し、残りを売却します。(大田区は、土地と約820㎡と区分所有権付き建物床920㎡を交換。ほかの地権者の交換比率は非公開と大田区は言っています)

1階店舗とマンションエントランス
2階大田区が交換する床
3~13階 住宅99戸

【地方自治法は財産の交換を原則禁止】

地方自治法は、普通財産を交換することを原則として禁止しています。

これらの行為が無制限に許されれば、すべての歳入、歳出を記録する、総計予算主義の原則に違背し、健全な財政運営が期待できなくなるからです。

【土地は土地、建物は建物で行政目的だと許される】

原則禁止の財産の交換ですが、地方自治法に基づき、土地は土地、建物は建物の交換で、行政目的の交換だと許されています。

大田区は、この地方自治法に基づき、「財産の交換、譲与、無償貸し付け等に関する条例」を定めていますが、今回の財産の交換は、行政目的でも、土地は土地、建物は建物の交換でもありません。なので、条例に基づいた交換もできません。

【地方自治法の原則にも、ルールにも合わない土地と建物交換】

今回の土地と建物の交換は、例外的に行われることだということです。

【交換しなくてもできる共同化、なのに、なぜ、あえて無理して交換❓】

交換ではなく、売却し購入するという方法を選ぶべきです。

私たち大田区民の土地を事業者が取得するのであれば、入札し最も高い値段をつけた事業者に売却すべきです。

【交換で失われる、透明性、競争性】

それをあえて地元からの推薦で選考した事業者に共同化した土地を取得させ、開発させて、そこにできる床と交換する議案で、そこには競争性もありません。

大田区は選考の基準があると言いますが、少なくとも、再開発を担ったことのある事業者であれば満たせる基準で、その選考にかなう事業者がいくつもあります。

例外的に交換する議案ですから、大田区議会として、憲法や地方自治の本旨に基づき、また、さまざまな手続きから適正かどうかを判断しなければなりません。

確かに、等価交換の原則からみれば、土地と建物の価格とは、財産価格審議会が示すとおりであれば等価であり、交換は適当です。

【財産価格審議会の評定から約8か月後に議決】

そこで調べたら、財産価格審議会の評定は、今年の2月8日でした。

不動産鑑定結果が出たのは、少なくともこの財価審の2月8日の前だと思いますが、そこから本日の議決までに8か月近くが経過しています。

建築確認申請を既に4月に出し確認が下りているなど、事業協力者は、着工を急いでいることがみてとれるにも関わらず、財価審の評定がでてから、土地の交渉が決まるのが6月24日と4か月もかかり、その後、さらに仮契約締結の8月16日まで2か月も引き延ばし、結果議決は今日になっています。

【基準地価は上昇気味】

本土地の路線価は現在、104/㎡万円ですが、もうすぐ新しい路線価が公表されることになっています。

昨年の蒲田4-22-2の基準地価が126万円から今年7月1日に145万円と15%も上がったのをみると、路線価も大幅に上がるかもしれません。

【不動産鑑定結果の修正は必要なかったか】

2月の不動産鑑定結果を修正しなくて良いのでしょうか。

羽田空港跡地の議決は6月25日に行われましたが、不動産鑑定は3月30日で3か月を切っています。今回は、8か月近くも経過していて、違和感を覚えます。

【時系列でみる共同化に係わる手続き】

時系列でこの土地と共同化に関わる手続きや事象を追いたいと思います。

平成17年2005年11月

街並み誘導型地区計画策定

これにより、蒲田4丁目16番が共同化を目指す街区と決まりました。

平成29年2017年12月25日

京急蒲田センターエリア南第二地区共同化検討協議会と大田区が、双方合意のもと共同化事業を推進すること。

事業協力者は公議会が選定した民間事業者を区に推薦し、区の審査を経て決定すること。決定後区と協議会は事業協力者と事業協力に関する協定を締結する。

この時には、土地交換までは決まっていません。

その3日後の

平成29年2017年12月28日

平成30年2018年3月16日に新日鉄興和不動産が購入する蒲田4丁目16番の街区の土地約165㎡の根抵当権解除されます。

平成30年2019年1月15日

地権者組織と区が協定締結を委員会報告。

平成30年2018年1月11日

協議会が、事業協力者として、新日鉄興和不動産を推薦します。

平成30年2018年3月16日

新日鉄興和不動産が根抵当権を前年の12月28日にはずした蒲田4丁目16番の街区の土地約165㎡を購入します

平成30年2018年5月15日

平成30年2018年1月11日に、協議会が、事業協力者として、新日鉄興和不動産を推薦したことを、大田区議会に報告します

平成30年2018年11月16日

大田区は、平成30年1月11日に協議会から推薦を受けていた事業協力者新日鉄興和不動産を、事業協力者とすることを、審査の結果11月16日に決定します。そして、その日に協定を締結し、同時に大田区議会に報告します。

平成30年2018年11月26日(水)

大田区と個人の地権者のまま、その土地に京蒲4丁目共同化ビル建設のお知らせ看板設置

平成31年2019年2月8日(金)

財産価格審議会が、京蒲4丁目土地建物交換価格を評定。

平成31年4月12日

日鉄興和不動産が、大田区の土地に京蒲共同化の建築確認申請を提出

令和元年2019年5月31日

まだ大田区の土地である、京蒲共同化の建築確認がおりる

 

令和元年2019年6月24日(月)

財産価格審議会の評定価格をもとに交渉の結果、日鉄興和不動産と価格の折り合いがつく

令和元年2019年8月16日

日鉄興和不動産と仮契約を締結。

大田区は、赤字部分、平成30年2018年11月16日以降、この共同化に関わる委員会報告を一切行っていません。

この時系列の流れを見ていると、大田区が報告した以上に水面下で事業者や地権者と協議が行われていたのではないか、ということが推測できます。

他の地権者は個人ですから守られなければならないプライバシーもありますが、少なくともこの土地は、区長個人の土地でも、担当者の土地でも、ましてや事業協力者の土地でもなく、大田区民の財産です。

共同化事業に大田区が地権者として入っても、一地権者としてだからと大田区は、交換の考え方さえ明らかにしません。

一方でこの共同化に大田区が入るメリットは、まちづくりだと言いますが、見えない事業化の手法に対し、得られるメリットはあまりにすくなく、地権者として入らなくても共同化の協力者として協定書を締結する中でできたことだと思います。

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