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都心・中古・ワンルームは割高なのか?


不動産価格の上昇と共に、不動産投資に慎重な個人投資家が増えてきたような気がします。

確かに、価格が上昇して、賃貸利回りは低下しており、これ以上の価格上昇はキャッシュフローがマイナスになってしまうレベルですから、価格は頭打ちのようにも見えます。また、2020年の東京オリンピック後に不動産価格が下落するという都市伝説を信じている個人投資家も少なくなく、しばらくは様子見という考えの人も増えているのだと思います。

しかし、私はこれから「都心・中古・ワンルーム」への投資を始めても、手遅れにはならないと思っています。

その理由は、次の3つです。

理由1.需要拡大と供給減少による需給の逼迫
東京23区への人口流入は続いています。日本人だけではなく、外国人留学生・外国人就労者はこれから益々増えていきます。一方で、新築ワンルームマンションの供給は、建設用地が見つかりにくく減っています。需要が高まり、供給が増えない。需給関係からは、底堅いニーズがこれからも続くと判断できます。

理由2.世界的な金融緩和の継続と金利低下
アメリカが利下げを決定し、欧州も量的緩和が再開します。日銀が追加緩和に追い込まれる可能性も高いと思います。世界的な金融緩和は、債券金利の低下をもたらし、不動産賃貸利回りの相対的な魅力を高めます。機関投資家の運用難から、金融資産から不動産への資金シフトが予想されるのです。個人投資家も機関投資家と同じ状況です。

理由3.グローバルに見た割安感
東京の中心部の賃貸利回りは4%から5%です。これはニューヨークやロンドンの中心部の物件の2倍近くあります。また、香港やシンガポールの中心部は1%台の賃貸利回りですから、東京の不動産価格が今の3倍になって同程度の利回りとなります。グローバルに収益性から比較すると、東京の不動産は割安と考えることもできるのです。東京オリンピックを契機に、東京の不動産に注目が集まり、価格がグローバルレベルに修正されていく可能性もあります。

という訳で、私自身は、まだこれからも「都心・中古・ワンルーム」の物件購入を続けていこうと思っています。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。

※このブログは「内藤忍の公式ブログ」2019年9月22日の記事から転載したものです。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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