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空家対策、ランドバンクとは

山形県上山市のAさんの空き家 提供:上山市

出町譲(経済ジャーナリスト・作家、テレビ朝日報道局勤務)

【まとめ】

・空き家が増え、歯抜け状態にある山形県上山市に注目集まる。

・「かみのやまランドバンク」は土地の価値を上げ、売却できる取り組み。

・高齢者と子育て世帯を結びつける「住み替えバンク事業」で空き家を防ぐ。

【注:この記事には複数の写真が含まれています。サイトによっては全て表示されないことがあります。その場合はJapan In-depthのサイトhttps://japan-indepth.jp/?p=48015でお読みください。】

全国に空き家は最新の調査で846万戸と過去最高を更新した。すべての住宅に占める割合は実に13.6%。人口減少で今後も空き家は急ピッチで増えるとみられる。全国の市町村にとって頭の痛い問題だ。そんな中、山形県南東部にある人口3万人の上山(かみのやま)市に注目が集まっている。

「上山市は、上山城があり、城下町としてにぎわっていた。しかし、中心部に空き家が増え、歯抜けの状態になっている。ここで、なんとか踏みとどまりたい。それには私たちの世代が頑張るしかない」。

こう話すのは、上山市建設課係長の鏡昌博だ。もともと一級建築士。しかも、鏡は中心部で生まれ。それだけに、空き家が増え続ける事態に対して、座視できないようだ。

市内の空き家は2017年12月末現在で373戸。このうち4分の1は、市中心部にある。鏡が試行錯誤の末、たどり着いたのは、アメリカで普及している「ランドバンク」というやり方だ。単独では、採算が見込めず、放置されてきた空き家や空き地、道路などを一体的に再編する。このランドバンクは、全国の自治体を悩ます空き家問題の解決のカギがあるのではないか。私はそう思って、上山市の鏡に話を聞いた。

この取り組みを担うのは、NPO法人「かみのやまランドバンク」だ。19年6月に設立された。上山市、宅地建物取引業協会、司法書士会、土地家屋調査士会などが構成メンバーだ。さらには全国で唯一不動産学部のある明海大学も加わる。

上山市のランドバンクでは、収益ベースにこだわる。つまり、NPO法人の会員である不動産業者が、安い土地を買い取り、建設業者らと一緒に再編。価値を上げて、売却し、利益を確保する仕組みだ。

空き家再編の際、所有者探しが第一歩となる。そこで登場するのは、行政だ。市は例年5月に、不動産の所有者、1万5000人ほどに納税通知書を出す。その際、空き家バンクへの登録を呼びかけるチラシを入れる。親から引き継いだ空き家の維持管理に困っている人が反応するケースもある。行政だからできる空き家の掘り起こしと言えよう。

こうした人に直接交渉するのは、NPO法人の理事長も務める山形第一不動産社長の渡辺秀賢だ。東京まで出向くこともある。

ただ、所有者と言ってもすでに、故人の場合や、所有権が細分化されていることもある。そこで出番になるのは、司法書士だ。複雑な権利関係を整理する。それでは、具体的にどのような空き家が対象となるのか。

仙台市に住む60代の会社員Aさんは10年前に、母親から家屋を引き継いだ。悩みの種は、管理費だ。住んでいないのに、水道管が破裂すれば、出費となる。いっそのこと、売却したり、賃貸のアパートを建てようとするが、それもままならない。奥まったところにあるため、解体のための重機も入らない。そもそも現状では、道路に面してないため、建築基準法上、解体しても、建て替えることができない。

Aさんの家屋は、道路に面していない。同じ区画のほかの2つの空き家も同様だ。道路側には、居住中の2軒の家と、駐車場がある。NPO法人は、3軒の空き家と駐車場の所有者と交渉する。

▲写真 山形県上山市のAさんの空き家 提供:上山市

▲図 現状のイメージ図 提供:上山市

そして、新たに引き込み道路をつくる予定だ。その結果、Aさん含め2軒の空き家は、建て替えが可能となる。つまり、土地の価値が上がり、宅地として売却できる。もう一軒の空き家は店舗になり、道路に面した駐車場を備える。

▲図 整備後のイメージ図 提供:上山市

ランドバンクとは別に、上山市は「住み替えバンク事業」を始めた。それは、高齢者と子育て世帯を結びつける事業だ。仕組みはこうなる。まず、1人暮らしの高齢者が自宅を市に登録し、インターネット上に公開する。一方、子育て世代がそれを閲覧できるようにする。

登録した後、実際に売却するまで一定期間がある。高齢者施設への入所などを検討している高齢者はその間、家財道具などを処分する。

「愛着のある家を空き家にしたくない」。「空き家になれば、迷惑がかかる」。「売却相手が見つからないと、家財道具の処分などが進められない」。そんな高齢者の声を踏まえたものだという。鏡は「高齢者と子育て世代、それぞれのニーズに合わせた。空き家となるのを未然に防止できる」と話している。

上山市は空き家問題に対して次から次へと対策を打ち出す。その仕掛け人、鏡の話を聞きながら、私は改めて、問題意識を持った公務員の重要性を痛感した。

「どげんかせんといかん」。その問題意識から、解決策は始まる。(敬称略)

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