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WeWorkのIPOが危ういたった一つの理由

Eloise Ambursley

WeWork(を運営するThe We。わかりにくいので以下WeWorkと呼びます)の上場申請書が「(悪い意味で)ヤバすぎる」と世の中に波紋を投げかけて数週間。

「IPOで$3 billion(約3000億円。以下billion = B)売り出し、プラス$6Bの借り入れをする」という威勢のいいものだが、何が問題と言って、評価額が高すぎること。

今年の1月にソフトバンクが投資した時の時価が$47B(約5兆円)だが、IPOのロードショーの感触悪すぎで$20Bまで下げるかもと報道されたのが昨日。

しかしまだ高過ぎると思う。

似たビジネスの会社としては、同様のフレキシブルオフィスのアイデアで創業され、ドットコムバブル時に成長したRegus(を運営するIWG)があるが、同社の去年の売上は2.5Bポンド。企業価値は3.7Bポンドなので売上の1.5倍。

一方WeWorkは6月時点で年間見込み収入(正確に言うとrun rate。6月の売上を12倍したか4-6月の売上を4倍したか)は$3.3Bとのことで、その1.5倍は約$5B、5000億円 。

Regusの売上の年間成長率が一桁%しかないが、WeWorkはほぼ倍々で成長中ではある。しかしそれは巨額の損を出しながらのもの。2018年の売上$1.8Bに対し、損は$1.9B。今年の1−6月は売上$1.54Bに対し$905M (=million)。

WeWorkのS-1(上場申請書)ではtechという言葉が 123回、space-as-a-serviceが40回、(創業者の)Adamが169回出てくる。要は「不動産業ではなくテクノロジー企業、SaaSモデルだし、創業者のAdamは超人だからすごい」ということを押し出そうとしているのであろう。

しかし同じS-1にある簡易財務諸表(PL)は謎の書き方で煙に巻かれる感じだが個別ロケーション利益率(粗利)は一桁〜最大でも15%くらいかと思われる。これはやっぱり不動産業ではありませんか。

さらに、話題の創業者Adamは、IPOに先駆けて自分の持分の売却、会社からの借入などで$700Mをすでに手にしており、しかも「We」の商標利用権を個人会社から$6MでWeWorkに売却したり謎の3重構造の会社組織で節税対策をしていたり、なんだかもうアウトな感が漂う。(商標利用権の$6Mは流石に返却したと発表された。)

【画像を元記事でみる】

( ↑ 謎の3重構造・・・というか4重か)

ということで、IPOご祝儀込みとしても$10Bくらいの企業価値が適切な気がする。

S-1で詳細が出る前から、これはやばい感は漂っており、「ソフトバンクか孫さん個人がIPO株を数百億円以上買う位しかIPOする方法がないのでは?」と思っていたが、案の定先週Adamは日本に行っていたらしい。ソフトバンクから調達して、来年まで上場延期、という案もあるとWall Street Journalには出ていたが。

来週にもIPO、と言われているが、孫正義氏が裏技を行使しない限り、値段を大幅に下げるしかない気がする。

以上、ドットコム時代を彷彿とさせるIPOなのだが、曲がりなりにも売り上げが1000億円規模であるところが当時と違うところ。

同じIPOでも、4月に上場したビデオ会議のZoomは利益率80%という「正しいソフトウェア事業」で、清々しい感じがします。

ちなみに、個人的にもう一社ヤバそうだと思っているのがAirBnB。サービスとしては素晴らしいが、世界のほとんどで違法。ヨーロッパもアメリカもアジアも。結構あちこち泊まってるが、バルセロナでは「管理人に声をかけられたらこう答えてほしい」と言われ、ニューヨークでは対象の建物と違う建物で鍵を持った人と待ち合わせするなど、後ろ暗い感がある物件が多い。そしてそういうのがクリーンナップされて合法化した日本の物件は「借り手がつかない部屋をまとめ借りするAirB業者の運用案件」という感じのものばかりになって、魅力が減ってしまった。この辺りをなんとかしないと上場は難しいのではないかと思うのでした。

あ、タイトルの「たった一つ」は「高過ぎる」です。念の為。

<参考>

WeWork 上場申請書

Zoom Technologies  上場申請書

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