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五輪選手村タワマンを買う人のヤバい老後

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東京五輪の選手村跡地にできるマンション群「ハルミフラッグ」。3LDKで8000万円程度と高額な物件も多数あるが、多くの購入希望者の注目を集めている。ファイナンシャルプランナーの中嶋よしふみ氏は「いま購入しても入居できるのは4年後。それまでに働き方や家族の健康、住宅金利などが大きく変わっているリスクがある。買うべきかどうか慎重な判断が必要だ」という――。

「HARUMI FLAG」公式ウェブページより

■東京五輪の選手村跡地にできるマンションに住みたい人々

東京・湾岸エリアにできる東京五輪の選手村は、大会終了後に総戸数5632戸(分譲4145戸、賃貸1487戸)のマンション群「ハルミフラッグ」となる。購入希望者に示されている予定価格は約90平米の3LDKで8000万円程度、坪単価は約300万円と高額なものが多く、全体的に間取りは広めだ。

現在の都内マンション相場と比べれば、この坪単価は標準的な水準だが、当初はもっと安い価格で売り出されるとみられていた。最寄り駅の都営大江戸線・勝どき駅までは、近い棟でも徒歩17分、遠い棟では徒歩20分以上かかり、アクセスがよいとはいえないからだ。

最寄り駅まで徒歩20分で8000万円というマンションを一体誰が買うのかと思う向きもいるだろう。だが、4月27日に販売センターがオープンすると、5月の大型連休には6月末まで予約が埋まるなど注目度は極めて高い。実際に買うとどうなるか。シミュレーションをしてみたい。

■「入居できるのは4年後」が意味すること

ハルミフラッグに入居できるのは2023年3月からだ。これは選手村として使用後に、大幅にリフォームされるためだ。新築マンションの入居は購入から時間がかかることも多く、1年後というのも珍しくない。2年後ということもある。しかし、さすがにハルミフラッグのように4年後というのは聞いたことがない。

筆者は都内でファイナンシャルプランナーとしてお金の相談を受けているが、マイホーム購入で相談に来る人の多くは「共働きで小さい子どもがいる30代半ばの夫婦」だ。入居が4年後となれば子どもは小学校に進学していることもあるだろうし、収入や勤務先も変わることもあるだろう。

また、本人や親の健康状態などライフプランが大きく変わる場合もあるはずだ。にもかかわらず4年というタイムラグを踏まえ、今の時点で購入を判断しなければいけない。これには大きなリスクとなる。

■7200万円の35年ローン、支払い額はいくらになる?

実際に購入を考えた時、どれくらいの収入が必要になるか。

※写真はイメージです(写真=iStock.com/kiddy0265)

ハルミフラッグでは、「手付金」として物件価格の1割が必要だ。ファミリータイプで8000万円物件を例に考えると、800万円である。ここで重要になるのは、契約は今年7月末からで、ローンの実行と返済は4年後からスタートするということだ。したがって金利も4年後の水準が適用されため、相当な金利変動リスクを背負うことを意味する。

金利変動については後述するが、まずは現在の金利水準で返済額を計算してみたい。

8000万円の物件の場合、一般的な目安として5%の400万円が「諸費用」として必要となる。つまり初期費用として、800万円+400万円=1200万円の現金を用意しなければならない。

8000万円から手付金を頭金として差し引いた7200万円を35年の住宅ローンを組む場合、執筆時点のフラット35の固定金利1.27%で計算すると、毎月の返済額は約21.2万円になる。これに加えて毎月の管理費・修繕積立金がかかる。ハルミフラッグで90平米の床面積の場合、4.5万円程度だ。固定資産税は年間12万円程度と仮定した場合、これらを合計すると1カ月の負担総額は約26.7万円となる。

■年収は最低でも1000万円以上が必要になる

これだけの住宅ローンを組むにはどれだけ年収があればいいのか。金融機関の融資額の上限は「住宅ローンが年収の何倍か」で決められることが多い。年収10倍となると審査を通すのはかなり難しく、7~8倍が上限であることが多い。

このため、8000万円の物件を買うために、ローンで7200万円を借りるには、最低でも世帯年収が1000万円程度が必要となる。

ただ、世帯年収が1000万円ギリギリで7200万円を借りるのはおすすめできない。子どもがいない、あるいは一人っ子で学校は公立コースで構わない、なおかつ趣味にもお金を全くかけない、というライフスタイルであれば可能かもしれないが、それでも家計はかなり厳しくなる。

1000万円はあくまで年収額であり、手取り額はそれより2~3割少ない。また、老後資金の積み立てや繰り上げ返済も考え、毎年の貯金額がゼロでよいはずがない。

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