「家を買うなら東京五輪の後」は正しいか

家を買うなら“売るとき”のことも考えて選びましょう。どんな場所にどんな家を買えば、資産として将来有望なのか。購入後の“住み方”も含めて、不動産コンサルタントが教えてくれました。

不動産市場の“三極化”

Q1.資産価値の落ちない、条件のいい立地とは？

人口が減り、空き家も急増している今の時代。不動産コンサルタントの長嶋修さんによると、不動産市場は“三極化”が進んでいるという。

「都心の一等地や、郊外でも主要駅に近い不動産は価格が上昇。この条件から外れても、比較的利便性の良いエリアの不動産は価格維持、もしくは徐々に下落。利便性の悪いエリアの不動産は底なしに下落しています。よって、価値の落ちにくい不動産が希望なら、駅近はマストです」

昔から駅近物件は人気だが、近年ますますその傾向が顕著だという。

「われわれの統計では、現在、都心7区では、駅から1分離れるごとに中古マンションで価格が1平方メートルあたり約1万8000円値下がりします。5年前に比べて2倍以上。今、一部ブランド街を除き、駅から7分以内の立地でなければ売りづらいというのが不動産業界の常識に。不動産を買うときはこの点を意識すべきです」

洪水マップなど災害履歴は必ず確認！

加えて注意したいのが災害情報だ。

「異常気象の深刻化で都心でも浸水のニュースが増えましたが、従来は洪水浸水想定区域の物件でも周辺と比べて極端な価格差はなかった。理由は、災害情報や各種不動産情報が一元管理されていなかったから。ただ、最近、国土交通省がこの問題を解決する『新住宅情報システム』を始動。洪水浸水想定区域が浮き彫りにされつつあり、今後リスクの有無で物件価格に差がつくはずです」

さらに、“活力のある自治体”かどうかも念頭に置くべきだという。

「首長が子育て世帯などの誘致に積極的で、住みやすさを向上させる取り組みをしている自治体がベター。末永く人口流入、税収アップが見込める自治体は衰退しづらく、域内の物件価値も落ちにくいでしょう」

Q2.一戸建て？ マンション？ どんな家を買えばいい？

マイホーム＝ついのすみかではなく、「値上がりしたら売却したい」という意向があるなら、「売りやすさも踏まえて不動産を選ぶ必要がある」と長嶋さんは話す。

「一戸建てでもマンションでも立地さえ良ければ売れますが、どちらかといえばマンションのほうが、より売りやすいかもしれません」

ひと口にマンションと言っても新築を選ぶか中古を選ぶかが悩みどころ。たとえ高額でも、新築か築浅の中古が売りやすそうなものだが、「今後、築年数はあまり関係ない時代になるでしょう」と言う。

特に、最近は好立地マンションの価格が上昇中で、新築はもちろん、中古でも強気の値づけがされている。

「こまめにメンテナンスすれば本来、不動産は100年でも建て替えなしで持ちこたえます。管理状況さえ良ければ中古でも問題なし。そもそも、新築は“新築プレミアム”がついて割高なので、中古も積極的に視野に入れましょう」

ずさんな管理体制に要注意！

管理状況の良しあしは、そのマンションの長期修繕計画や修繕実績、管理組合の議事録などから垣間見えるが、資料を開示していない場合も。それでも、共用部分が汚れているなど、管理の行き届かなさが目に見えてわかることもしばしばだという。

また、マンションに住むと毎月徴収される修繕積立金にも注目したい。

「安いほうが負担が少なくてラクだと思いがちですが、少なすぎるとメンテナンスに回すお金が不足して建物が劣化、不動産の資産価値の低下につながります。今後は、修繕計画がずさんで、廃虚化するマンションが増えると考えられます。それを避けるためにも、200円／平方メートルを目安に、修繕積立金をきちんと集めている物件を選びましょう」

なお、新築物件では管理状況を調べる手だてはほぼない。

「廃虚化は、住民のマンション管理に対する無関心に端を発します。新築を買うなら、いっそ管理組合の理事になって、資産価値を維持する活動に取り組むのも手です」