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コーポ○○は典型的な不人気物件?長期空室の恐怖 『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語』 第2回 - 高野凌 (定年バックパッカー)

リニューアルで老朽物件は驚異の若返り

承前。老母が大家となっている老朽木造アパート“コーポ○○”の住人S氏が退去してから一週間でリニューアル完了。事前にハウスクリーニング業者、電気屋、ガラス屋、鍵屋、畳屋の作業日程の段取りを組んでいたので一週間という超速でリニューアル工事を完了。

ハウスクリーニング業者の神業により居室はまるで新築のようになった。デジカメで概観、内装を撮影してから、意気揚々と駅前の大手不動産会社の事務所に向かった。

(Flavio Parisi/gettyimages)

コーポ○○は典型的な不人気物件

この◎◎不動産は首都圏の賃貸アパート・マンション仲介の大手であり、テレビ広告でお馴染みだ。早速持参した写真のデータと住所、間取り、諸設備などを記載したメモを渡して物件登録してもらった。

しかし担当者は事務的に処理するものの、やる気が感じられない。副支店長が出て来たので業界事情と経営判断を聴取すると下記のようであった:

  1. 最寄り鉄道駅から20分では勤労者の借り手はいない。借り手の90%以上は“駅から徒歩10分圏内”が最優先条件。
  2. 築35年は物件としては最古の分類。家賃を大幅に下げないと借り手の検討対象に入らない。早々に解体して新築物件として高額家賃で貸し出すべき。
  3. コーポ○○の間取りは6畳間の洋室、6畳間の和室、7畳くらいのダイニングキッチン、浴室、独立洗面所、トイレ、ベランダ(布団が干せる程度の)。問題は和室であり若いファミリー層は敬遠する。できれば洋室に改装するべき。
  4. そもそもファミリーを対象とした“2DK”は借り手が少ない。最近はいずれの世代でも一人所帯が増えているのでワンルームタイプの賃貸物件に需要が集中している。

副支店長氏の話を聞いて若い担当者の対応がおざなりである理由がわかった。一般論 は理解できたが、自分で検証しないと腑に落ちない。

コーポ○○の客観的な資産価値は?

周辺の不動産屋や隣駅の不動産屋も数軒回ってみた。自宅周辺の不動産屋にも足を運んで業界情報を集めた。ネットでも多数の賃貸情報サイトがあった。

やはり◎◎不動産の副支店長氏のコメントが正鵠を得ていた。コーポ○○は資産としてどのように位置づけるべきか。

マクロ的人口動態は少子高齢化、人口減少という大きなトレンドのなかにある。しかしコーポ○○の所在地は首都圏近郊で、都心ターミナル駅までの通勤時間は徒歩20分を入れても平均1時間10分。ドアツードアでも都心への通勤時間は1時間20分程度。駅まで自転車を使用すれば完全に通勤圏内だ。

コーポ○○所在地の自治体の人口統計では過去10年間人口は緩やかに増加している。同じ県内でも人口が横ばい又は減少している自治体ばかりである。コーポ○○の地域の賃貸物件は県内の他の自治体に比較すると優位性がある。

問題は鉄道駅からの距離である。二つの鉄道駅の中間となっておりどちらも徒歩20分である。他方でバス停まで3分。バスはかなり頻繁に走っている。やや寂れた商店街まで3分の閑静な住宅地。

周囲を歩いてみるとアパート、マンションの賃貸物件が多い。新築物件に押されて老朽アパートは空き室が目立つ。夕方でも商店街は人通りが少ない。

どうもマクロ分析するとプラス材料とマイナス材料が交錯している。

コーポ○○に関する長期的ビジョン

路線価を調査すると少なくとも過去3年間は緩やかに上昇している。業界最大手の“一括借上げ賃貸住宅”企業がコーポ○○の土地活用の診断書を送ってきた。地価は少なくとも8年後までは下落しないとの予測。

土地価格下落リスクがなければ、土地売却は最後の選択肢(last resort)である。住宅ローンも完済しており、大規模修繕も不要である。コーポ○○を建てた工務店の親爺は「構造的には今後10年間は問題ないよ」と太鼓判を押してくれた。

カリスマ大家の指南

ネットを見ると賃貸物件業界にはカリスマ大家と呼ばれる強者がいる。駅から徒歩30分でも満室を維持している。

手間暇かけて内装を整え、下見に来た借り手のためにお洒落なテーブルセットやスリッパを用意。単身者にはコンビニやスーパーが近いことをアピール。ファミリーには小学校・幼稚園・保育園に関する保護者目線からのキメ細かい情報をインプット。お年寄りには公立病院への無料送迎バス、近隣の診療所を紹介するなど。

“手間暇かけて創意工夫せよ”というカリスマ大家の力強いメッセージを読んでテンションが上がってきた。

家賃をどこまで下げるか

◎◎不動産へは家賃を据え置いて月額家賃10万円、敷金20万円、礼金なしで登録。過去の契約書によると新築時には家賃14万円であった。入居者はおよそ10年前後で入れ替わりそのたびに家賃を少しずつ減額していた。

◎◎不動産以外にもネットで探した賃貸物件紹介サイトに登録。写真を載せてPRポイントを書き込んだ。

『陽当たり良好、バス停から3分、商店街まで2分の閑静な住宅地』

ただし、誇大・虚偽広告を防止するため、最寄駅からの徒歩○○分の部分はグーグルマップで自動計算された分数を、築○○年の部分は登記簿上の年数を記載する規定となっている。またダイニングキッチンの大きさも業界規定で面積が規定されており、2平米弱不足するために間取りは2LDKではなく2Kと掲載された。

こうしてコーポ○○は『駅から徒歩20分、築35年、木造モルタル、2K』という見栄えの悪い検索条件となった。紹介サイトには家賃9万5千円、敷金1ヵ月分、礼金なしで登録。

待てど暮らせど閲覧記録はゼロ行進

◎◎不動産と紹介サイトに案件登録してから2週間が経過。しかしコーポ○○の閲覧記録は皆無。S氏が退去してから既に一ヶ月経過。

両隣の駅も含めて徒歩20分、築30年以上、2Kの競合物件を検索すると家賃は7万円~9万円が相場のようだ。30軒くらいの競合物件を一覧表にして比較してみた。比較的家賃が高い物件は鉄筋コンクリートで外観も中古マンション風である。

◎◎不動産と相談して『家賃8万5000円、敷金1カ月分、礼金なし』に条件変更。紹介サイトは家賃を8万円に引き下げた。一週間経過したが◎◎不動産からは音沙汰なし。

待ちに待った見学希望者

家賃を引き下げてから10日経過した頃からネット上の閲覧者がぼちぼち現れてきた。さらに数日後に待望の見学希望者が現れた。当日コーポ◎◎に早めに出向き、窓をあけて空気を入れ替え、新しいスリッパを揃えて待った。

見学者は20代後半の共働きの夫婦。2人ともプログラマーであり不規則な勤務形だ。問題は子供が出来たら保育園が近い都心駅近物件に移るという将来設計。数年で退去されては空室期間と原状回復費用(次回は30万円以上の出費を覚悟しなければならない)を考えると元が取れない。

理想の入居希望者

S氏の退去から2カ月経過したころ、再び見学希望者が現れた。Kさんご夫婦は現在もコーポ◎◎の近所のアパートに住んでおり、手狭なので引っ越したいと。

しかも歩いて数分の距離に実家があり老齢の両親のために近隣の物件を探していたという。Kさんはいわゆる士業で収入も安定している。こうして理想的な借主様を迎えて一件落着。 しかし、そのころ別の限界アパートで暗雲が漂っていた。

⇒第3回に続く

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