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初心者を食いモノ「キラキラ大家」に辟易

家賃収入を次物件の頭金にして増やした

私が不動産投資を始めたのは2009年1月です。最初は神奈川県厚木市の区分マンションを350万円(現金)で購入、家賃収入は月3万8000円で表面利回りは13%でした。


写真=iStock.com/y-studio

その後は「立地がすべて」との考えから、東京23区に駅徒歩10分圏内の物件を探しました。フルローンで借りられるのは金利の高いオリックス銀行やスルガ銀行などに限られたので、利回り10%(返済比率6割以下)を条件に所有物件を増やしていきました。

当初の資金は2000万円でした。これを頭金500万円ずつとして5000万円の物件を4つ買い、それぞれを利回り10%・返済比率6割で回せば年間600万~800万円のキャッシュフローが得られます。それを元手に5000万円の物件を毎年1棟、買い増していこうと考えたのです。

ほぼ計画通りになりましたが、月100万円程度の手残りでは大規模修繕の必要が生じたときに資金不足や税金が払えなくなる事態にもなりかねず、最近は売却も絡めながら5000万円程度の現金が必要と感じています。やはり常に手元に現金があるのは心強いです。

不動産投資を始めたことで、それまで漠然とあった将来への不安は消えました。会社に固執する気持ちもなくなり、肩の荷が下りた気分です。ただ、当面はこのまま会社勤めを続けるつもり。会社勤めでできる経験や人脈は、リタイヤしてしまうと得難いものだからです。

キラキラ大家のエゲツなさに辟易

最近、気のしれた大家同士で嘆いているのは「キラキラ大家」「共食い大家」の増加です。以前は物件や管理業者の情報を共有するために、大家同士には結束感がありました。ところが最近は、大家が大家を食いモノにする例が散見されるのです。

ブログなどでド派手な生活を見せて「俺はこんなに稼いでる」とアピールをして“弟子”を集め、商材を売りつけたりコンサルタント料をとったり、自分の所有物件を高値で売りつけたりするのです。

これから始める人は、現金で買える小さな物件から試すのがいいと思います。都心の中古ワンルームが利回り10%以上で出ていたら試しに買ってみて、やり方を覚える。それで不動産投資が向いているとわかったら1棟建てに挑戦するのがいいのではないでしょうか。

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小海聡志
会社員/不動産投資家
仮名。2009年1月から不動産投資を開始、現在は東京都に3棟+4区分、北陸某県に4棟の賃貸物件を所有。会社員としての年収を上回るキャッシュフローを得て、仕事との向き合い方が変わった!?

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▼小海氏の投資物件


(会社員/不動産投資家 小海 聡志 構成・編集=渡辺一朗 写真=iStock.com)

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