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固定と変動どっちが得という問いは間違い

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長期金利の上昇が家計に悪影響を及ぼしつつある。住宅の購入は家計管理、保険、資産運用、税金と、あらゆる要素と関わる。金利上昇時の家計を守る新常識は。

あなたは、何もしなくて大丈夫か

2018年7月末、日銀の金融緩和について方針の一部変更が報じられた。国債のマーケットは直ちに反応し、金利がほんのわずかだが跳ね上がった。実際には金融緩和の縮小や終了ではなく、長期金利の目標は0%程度という強い方針により、過剰に金利を抑えつけてきた弊害を減らすため、国債価格の変動、つまり長期金利の上下をある程度許容するという内容だ。0%程度の目標は維持しつつ、プラスマイナス0.2%程度まで金利上昇を認めるという。

写真=iStock.com/kohei_hara

金利の変動幅はごくわずかではあったものの、これから家を買う人と変動金利でローンを組んでいる人は一瞬とはいえ肝を冷やしたかもしれない。このようなマクロの話がミクロの家計に与える影響は案外大きい。そして住宅は個人のお金の話を考えるうえで家計管理・保険・資産運用・税金と、あらゆる要素と関わる。

生命保険等の金融商品を売らず、不動産会社のセミナー等も一切やらず、有料相談のみで食っているFP(ファイナンシャルプランナー)として、この金融政策の変化と住宅・家計の関わりについて論じてみたい。

住宅を買う人へのアドバイス

消費税の引き上げ、東京五輪、将来の人口減少など、これから住宅を買う人には気になる話が多数あるだろう。金利に絞って話をすると、特に重要なポイントが固定金利と変動金利、どちらがいいのか? という選択肢だろう。

前述の通り住宅ローン金利はここ2、3カ月、日銀の方針変更で小幅に上昇した。ただしそれは全期間固定など長期金利に連動するもので、変動金利は横ばいのままだ。全期間固定の代表とも言えるフラット35の金利は執筆時点で1.41%となっている(18年10月、融資率9割以下 新機構団信付)。7月、8月の1.34%、9月が1.39%で、やや上昇していることがわかる。

フラット35の金利が最も低かった時期は16年8月の0.9%だが、17年10月からは金利に団体信用生命保険、いわゆる団信の保険料が含まれるように制度が変更された。現在は団信が不要の場合、金利が0.2%引き下げられる。団信の有無も考慮すると、最低水準の時期と比較すれば0.9%と1.21%で0.31%ほどの差がついていることになる。

一方で各金融機関の変動金利は0.5%程度と史上最低のままだ。先ほど説明した金利上昇はあくまでマーケットで決まる長期金利であり、政策金利と連動する変動金利に影響はしない。

筆者が開業した11年初頭の金利は、変動金利は各社揃って0.875%、固定金利はフラット35で2%台半ばと、金利差が2%弱とかなり大きかった。当時のフラット35の団信は金利と別枠で保険料が必要だったが、金利換算で0.3%程度だったため、それも考慮すると変動・固定の金利差は2%近くと現在の2倍以上だった。

4000万円の35年ローンで比較すると、0.875%ならば返済総額が約4645万円、2.8%ならば6279万円と、金利上昇がないと考えれば1634万円も差がついた。したがって当時は変動と固定のどちらを選ぶか? といった話が相談の中でも重要な要素を占めた(各種諸費用や住宅ローン減税等は除いて簡略化した比較)。

一方で現在の変動金利0.5%、固定金利1.41%を使って同じ条件で比較すると、それぞれ約4361万円と約5070万円、その差は709万円と半分以下だ。金融緩和で特に長期金利が大幅に下がったことがわかる。


金利はどっちが得? という問いの間違い

ここまで金利差が縮まると変動金利のメリットがかなり小さくなっていることもわかる。

そして固定と変動の金利差は損得の違いではなくリスクの違いである。金利変動リスクを金融機関に押し付けた分だけコストが上がる、金利差は金利変動リスクを避けるための保険料である、と考えればあとは金利差が妥当かどうかで判断すればよい。

一年ごとに変動金利が0.1%ずつ上昇した場合は? といったシミュレーションも時折見かけるが、さほど意味がない。実際に変動金利がどうなるかは全く見通しが立たないからだ。筆者は固定と変動のどちらかを強くお勧めすることはまずないが、固定金利は金利変動リスクがないので「無難」と説明している。損得ではなくリスクの有無や高低の話ということだ。

一般的に金利はマーケットに連動する固定金利のほうが先行して動く。金融緩和が終了して変動金利が上がるようなことがあれば、その頃に固定金利はとっくの昔に上昇していた、という状況になるだろう。したがって「変動で借りて金利が上がりそうになったら固定に乗り換える」という作戦は、変動金利ではなく固定金利の推移を見る必要がある。これは株を安く買って高く売る、というくらいに難しい。

そして、ここまで説明すればすでに住宅を購入し、変動金利で借りている人もどうすればいいかわかるだろう。先日のようなちょっとした金利上昇で肝を冷やし動揺しているような人は今のうちに固定金利へ借り換えたほうがいいということだ。変動金利がずっと横ばい、あるいは下がり続けるような過去の状況のほうが異常だ。35年先まで低金利が続くと考えているのであれば、それは甘すぎる想定だ。

だから変動金利は危ないので絶対ヤメロというつもりはない。そして変動金利でローンを組んで家を買う人は半数にものぼる。全期間固定や10年固定よりも格段に多い。そういった人を無視したアドバイスは現実的ではない。

具体的な対応策を考えるのであれば、すでに借りている人もこれから借りる人も「借り換えができるように常に準備しておきましょう」ということになる。これに必要なのは金利を常に見ておくことだけではない。

万が一金利が上がったら借り換えればいい……、変動金利で借りている人でこのような借り換えを全く意識していない人は皆無だと思うが、ここに落とし穴がある。借り換えは必ずできるわけではないからだ。

今借りているのだから借り換えができないとは夢にも考えていない人をたまに見かけるが、借換先にとっては新規の貸し出しと同じだ。つまり住宅ローンを新規に借りられない人は借り換えもできない。具体的には以下の3点だ。

1.病気等で団信に加入できない。
2.収入が低くてローン残高を借り入れるだけの収入を維持できない。
3.クレジットカード等の借入金で延滞を発生させている(いわゆるブラックリスト)。

1について、金融機関は住宅を担保として確保したうえで、ローンを組んだ人が死亡したら生命保険で返してくださいね、という契約を結ぶ。団信に加入できなければ借り換えもできない。加入の基準が多少緩いワイド団信もあるが、通常は0.3%の金利が上乗せされる。今借りられることは将来借り換えができることを保証しない。変動金利で借りた人は健康の維持が必須だと言える(加えて、自身の意思や行動だけで体調は100%コントロールできないことも付け加えておきたい)。

2は極端な収入減少が発生すると、ローン借り入れ上限の目安である返済比率(年収に占める年間返済額の割合)を超えて、借り換えもできない可能性がある。転職直後等も借り換えができない、あるいは審査でマイナスに働く場合もある。

3は先日新しいiPhoneが発売され、従来より値段が高かったせいで、割賦販売(実質的なローンでの販売)で購入できない人が店頭で続出したとも報じられた。これは収入の問題だけでなく、過去にローンの延滞があると信用情報と呼ばれる借り入れに関する情報に傷がついて、新しいカードが作れなかったりローンが組めなかったりといったことが起きる。いわゆるブラックリストだ。これは通常5年も記録が残る。

最初にローンを組んだときに問題がなくても、その後に信用情報に傷がつけば借り換えができない可能性もある。現在では奨学金や携帯電話の割賦販売など、一見しただけでは借金に見えないものも信用情報機関に登録される。特に家計管理の都合で複数の口座を使い分けている人は、これらの引き落としが確実にできるように、口座に多めのお金を常に入れておくなど、注意しておかないと痛い目に遭う可能性がある。身に覚えがある人は信用情報機関で確認しておくといいだろう。


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