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2025年、大量の「廃墟マンション」が出現する根拠

【2025年に築50年のマンションは30万戸を超える(写真はイメージ)】

 大都市の中心部や東京都区部などで新築マンションの価格が高騰を続けている。不動産市場はまさに“ミニバブル”状態となっているが、一方で「空き家問題」が深刻度合いを増している。「2025年には、都市部にも大量の廃墟マンションが出現する」と予測するのは、近著に『100年マンション』(日経プレミアシリーズ)がある不動産コンサルタントの長嶋修氏だ。その根拠とは?

 * * *
「2025年、都市部に大量の廃墟マンションが出現する」──。これは何も誇張しているわけではなく、確実にやってくる未来の話です。

 日本でマンションが多く売られるようになったのは1970年代前半から。主に都市部や都市郊外に立地するこうしたマンションは、およそ築50年に達します。国土交通省によれば、2017年時点で築50年のマンションは全国に5.5万戸。これが2025年には30万戸を超えます。

 こうしたマンションのうち、都心部の一等立地にあるようなものはおそらく生き残れます。購入や賃貸といった需要は絶えないうえ、高額物件であるがゆえに、建物をメンテナンスする「修繕積立金」の工面にも困らないケースが多いためです。事実都心部では、築50年前後のマンションでも数億円などの高額で取引が行われています。

 これから厳しくなりそうなのは、都市郊外のベッドタウンなどに位置する、バス便などのマンションです。中には廃墟化するものも出てくるでしょう。

 昨今は持ち家でも賃貸でも、駅から求められる距離は「7分」。2017年の新築マンション販売現場を調べると、徒歩7分までの現場は販売好調が支配的であるのに対し、8分を超えると途端に販売不調の現場割合が増加しました。こうしたことを受けて複数の新築マンション用地仕入れ担当者の中には「徒歩7分以内の用地しか仕入れない」としているところもあります。

 また、とある物件検索サイトでは、数年前までは「徒歩10分以内」で賃貸住宅を探す人が過半であったところ、昨今では「徒歩7分以内」が過半になっているとのことです。昨年の地価公示では、住宅地の下落率全国ナンバーワンは「千葉県柏市」のとあるバス便住宅地でした。1980年代に分譲開始されたころには高級分譲地として人気でしたが、バス便であるがゆえにニーズがないのです。

 こうした現象の理由はおそらく2つ考えられます。ひとつは「自動車保有率の低下」。もうひとつは「共働き世帯の増加」。言うまでもなく、通勤や買い物などの利便性に優れた駅近が求められることになっているのです。

 2018年時点の現在でもすでに、駅距離による中古マンション成約単価はかつてより大きな格差が広がっています。例えば典型的なベッドタウンである千葉県柏市の柏駅から1分離れるに従い、2008年には平米あたり7000円~8000円程度の下落カーブでしたが、これが年々先鋭化し、2018年時点では1分あたり平米1万7000円と、急角度での下落となっています。

 これは都心部でも同様です。東京都心7区(中央・千代田・港・新宿・渋谷・品川・目黒)の各駅から1分離れたときの中古マンション成約単価の下落率は、5年前は平米あたり8000円程度でしたが、2018年(5月末時点)では1万8000円に拡大しています。

 都心でも都市郊外でも、そして地方でも、あらゆるところでこうした格差のフラクタル構造がみられるのです。2025年段階では、駅から離れたときのマンション価格下落カーブは現在の2倍以上の急角度となっていても全く不思議ではありません。

 郊外ベッドタウンのバス便マンションに話を戻しましょう。「ニーズがなくても、価格を下げれば売れるのではないか」と思われるかもしれませんが、そうもいきません。郊外ベッドタウンのバス便立地は地価が安いため、4LDKの新築一戸建てが2000万円内外で売られており、頭金ゼロで100パーセントの住宅ローンを組んでも、昨今の低金利下では、毎月の支払いは6万円代で済みます。

 さらに、住宅ローン残高の1パーセントが10年間にわたり戻ってくる(税額控除)、「住宅ローン控除」といった制度を考慮すれば、実質的に月々5万円代で新築一戸建てが買えてしまうのです。こうなるとバス便の築古マンションは、いくら安くてもニーズがありません。

 建物が古くなると同時に所有者も高齢化します。筆者が創業したさくら事務所の経験では、築年数が経過したマンションのほとんどが必要十分な修繕積立金を確保できていません。マンションの大規模修繕といえば億単位に上ることも珍しくありませんが、所有者からそれぞれ100万円・200万円などの一時金を徴収しようと思っても、全員が足並みをそろえてまとまったお金を出せるかというと、かなり厳しいものがあります。

 次善の策としては必要な修繕費用について、所有者で構成する管理組合で借り入れをし、修繕積立金を大幅にアップさせることで返済していくといった手もありますが、所有者の高齢化が進行していると、定期収入がなく年金などに頼って生活している世帯も多く、そう簡単に値上げもできなかったりします。それでしかたなく、いくら建物が老朽化して雨漏りや水漏れなどを起こしていても、応急処置程度で本格的な修繕ができないといった事態に陥る可能性があります。

 さらに事件が経過していくごとに、所有者が亡くなると相続が始まります。このマンションを相続した子供の世帯は、都心部や駅近を好み、バス便マンションに住む気はありません。では売ろうと思っても、前述した理由でいくら安くしても売れないといった事態に陥るでしょう。

 中には、所有者が死亡した後も相続が円滑に行われずそのまま、といったケースも多発しそうです。こうなると管理費や修繕積立金の徴収ができませんので、ますます身動きが出来なくなります。建物はボロボロ、清掃などの日常的な管理もままならなくなると、それを嫌気して引っ越していく人も出てくるでしょう。こうした動きが重なってマンションは廃墟化していくのです。

 もちろん全てのバス便マンションがこうなるということではありません。しかしたいていのケースで、2025年あたりにはこうしたマンションの存在が都市郊外で浮かび上がり、社会問題化するでしょう。

●ながしま・おさむ/不動産コンサルタント。株式会社さくら事務所代表取締役会長。1967年生まれ。広告代理店や不動産デベロッパーの支店長などを経て、個人向け不動産コンサルティングを行うさくら事務所を設立。『不動産格差』、『「空き家」が蝕む日本』、『失敗しないマンション選び』など著書多数。

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