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不動産投資家の未来を決めるのは「金融庁」


昨日は、日本財託の天田浩平さんが、ワンルームマンションの年間販売366戸の新記録を更新し、そのお祝い会を代官山のフレンチレストランで開催しました(写真)。

年間366戸ということは、1日1戸以上という驚異的な営業成績になります。しかし、購入する人のほとんどが、リピーターで買い増しする投資家か、そこから紹介されたお客様だそうです。新記録達成は、本人の絶え間ない努力の結果ですが、今まで築き上げてきたお客様との信頼関係があってこそであることが良く分かります。

都心・中古・ワンルームは、金融機関の積極的な融資姿勢もあって、引き続き強い需要があり、空室リスクも低く家賃は上昇しています。物件価格も上昇傾向が続いています。最近は優良物件が市場に出回らなくなり、投資家同士で奪い合いになっています。

東京オリンピックが終わると不動産価格が下がるとか、もう既に不動産はバブルだといった声もあります。しかし、私は不動産投資家の未来を決めるのは、マーケットよりも「金融庁」だと思っています。

スルガ銀行のシェアハウス物件への融資に関する資料改ざん疑惑によって、一棟ものの購入のハードルが一気に上がりました。

これは、一棟もの融資に積極的だった地方銀行に、金融庁からの検査が入り、銀行が融資に対して慎重な姿勢に変化したからです。

銀行が融資営業よりも、コンプライアンスを重視するようになり、融資への取り組み方が変わってしまったことが、融資を活用した一棟もの投資への道を閉ざしてしまいました。

都心・中古・ワンルームは、現状では優良物件であれば、頭金10万円で購入でき、年齢によっては45年ローンを組める投資家にとって良好な環境です。

しかし、今後金融庁からの指導などによって、金融機関が融資基準を保守的な方向に変えれば、一棟ものと同じことが起こる可能性があります。

金利動向や不動産価格の動きよりも「お金が借りられるかどうか」が購入できるかどうかを左右します。

金利が上がったり、融資が厳しくなれば不動産価格にはマイナスの影響もあるかもしれません。しかし、金利上昇はインフレに伴って発生する可能性が高く、お金を借りて不動産を投資していれば、悪いこととは限りません。融資の環境変化も現金購入の投資家には影響ありませんから、下落幅は限定的と考えることもできます。

不動産価格がもし下がっても、家賃はそれほど影響を受けないでしょうから、毎月の家賃収入で資産形成したい人にとっては、環境変化でお金が借りられなくなるデメリットの方が大きいのです。

「お金は借りられる時に、借りられるだけ」と言っているのは、お金は自分の都合の良い時にいつも借りられるとは限らないからです。逆に繰り上げ返済するのは借り手の自由ですから、金利をお金を借りられるための保険料だと思って、手元に資金を厚めに置いておくのが良いというのが私の考えです。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。

※このブログは「内藤忍の公式ブログ」2018年10月30日の記事から転載したものです。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

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