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マンションの値引きと値下がり開始、増える「完成品在庫」 - 中西 享

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タワマンはリスクが大きい

 20階建て以上の眺望が売り物のタワーマンションについては、

 「数年前まで世間はかなり肯定的な論調が主流であったが、私はそのころから問題点を指摘していた。いまは明らかに作りすぎだ。だが、日本人は地上から高いところが好きなようで、一部の需要層にはまだ人気があるようだ。特に東京生まれでないニューカマーには憧れの住まいとなっている。

 だが、大手不動産が東京の湾岸エリアに建てたあるタワマンは、値引きの動きが出ている。そもそもタワマンは修繕方法が確立されておらず、大規模修繕工事には予想以上に多額の費用が掛かるなど問題点が多い。また、湾岸エリアの場合は多くの物件が埋立地の上に立っているので土地の評価は低く、タワマンバブルが崩壊すれば一気に資産評価が下がる。いまや限界集落化している多摩ニュータウンと同じ運命をたどる可能性がある」

 と、厳しくみている。収入と住宅ローンについて榊氏は、

 「従来は住宅ローンは年収の5倍程度まで借り入れ可能といわれていたが、いまは超低金利のため10倍まで借りられるケースもある」と話す。国土交通省によると、17年の首都圏のマンション購入金額と年収(平均年収818万円)の関係を見ると、7.2倍まで借りており、この数年じりじりと倍率が上がってきている。その上で、

 「年収が700万~800万円の人は山手線の内側の物件を買うのは無理で、郊外の物件を買うしかない。その一方で、年収が1200万~1500万円あれば1億円の物件が買える」

 と、指摘し、所得格差の拡大がマンションの購入物件の格差を産んでいる。

中古、賃貸も選択肢

 今後の供給につては、

 「首都圏のマンション供給量はとうとう4万戸を下回り、3万5598戸まで減ってきている(不動産経済研究所)。今後はマンションデベロッパーの数もさらに減るだろうし、供給戸数はさらに下がってくる。そうなると、都心の新築マンションを買えるのは富裕層の一部の趣味人だけになる。所得の低い人は中古を買うか賃貸に住むしかない。中古マンションならば3000万円出せば山手線の内側の物件が買える時代が来る。賃貸と中古住宅のどちらを選ぶかについては、家賃との関係で考えるべきだ。中古マンションの価格が家賃の十数年分なら買った方が得な計算になるが、これが30年に近づくと買う意味が見いだせない」

 と話し、所得の高くない層は中古、賃貸を選ぶのも選択肢の一つだ。

 最近のデベロッパーの傾向として、榊氏は住宅のコンパクト化を指摘する。1戸の面積が20平方メートルや30平方メートルの住宅が3000万円台で山手線の内側の駅に近い立地で単身者向けに販売され、結構売れているという。10年ほど前までは70平方メートル超の広さで3LDKのタイプが供給の中心であったが、それだけの広さでは価格が高くなりすぎて買い手が付かないため、デベロッパーが価格の安いミニサイズのマンションを販売するようになってきている。

過剰供給の恐れも

 首都圏のマンションブームは、2013年のいわゆるアベノミクスという本来のマンションの需給とは別の要因で一気に活況になった。その象徴的なのが、湾岸地区に建てられたタワーマンションだった。14~15年になると、投機、投資目的の買いが入るようになり、中国人など外国人買いも加わった。

 さらに相続税対策なども加わって、マンションを買うのが資産形成の有用な手段となり買い需要が高まり、それにつられて価格も上昇してきた。更に最近は富裕層の間では、1億円を超すマンションを頻繁に転売するマネーゲームも起きていた。

 しかし、榊氏はこの好循環サイクルはいずれ限界が来るのではないかとみている。

 「この1、2年、中央区あたりではインバウンド狙いの中小規模のホテルがどんどん建っている。マンションにする用地をホテルデベロッパーが高値で買い占めるので、新築マンションが建たなくなっている。中期的にみると、これまで増え続けてきた東京都の世帯数が2030年には減少に向かう。今でさえ都内の空き家率は、約11%あるが、世帯数が減ればさらに空き家が増える可能性がある。そうなれば首都圏のマンションは供給過剰になるリスクがある」

 と述べ、これが将来的なマンション価格の値下げにつながる可能性もあるとみている。

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