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単身の高齢者が「狭小マンション」を購入するのは賢明か


【単身高齢者は賃貸入居を断られることも多いというが…】

全国の賃貸アパートやマンションで入居を拒まれる単身の高齢者が多数報告され、深刻な問題となっている。賃貸オーナーは突然の事故や病気、孤独死などを恐れ、たとえ収入や貯蓄があっても高齢者には部屋を貸しにくいというのが大きな理由だ。

その一方で、将来の“住不安”を逆手に取った狭小の新築分譲マンションも増えているという。では、高齢者になっても持ち家が必要なのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がアドバイスする。

* * *
現在、東京の都心エリアで供給されている新築マンションは、大半がコンパクトマンションと呼ばれる狭小タイプである。面積でいえば60平方メートル未満。ちょっと前までは40平方メートル台・50平方メートル台が中心だったが、最近は30平方メートル台や20平方メートル台まで見られるようになった。

20平方メートル台というのは、いわゆるワンルームマンションと呼ばれるカテゴリーに入り、通常の分譲マンションとは一線を画する特殊な住宅だった。つまりは個人投資家向けの金融商品の延長線上にあるのがワンルームマンションだ。

そういった特殊なマンションを、最近では大手のマンションデベロッパーが商品化するようになった。それも、賃貸需要が強い都心エリアだけでなく近郊エリアまで供給され始めた。その背景にはいったい何があるというのだろう。

従来、コンパクトマンションというのはシングルの若年層向けだった。結婚して家庭を築く、ということにある程度距離を置いた単身の男女が「いつまでも家賃を払うよりも……」という理由で購入する需要を狙っていた。

しかし、最近では少し違う。結婚をしない、ということも含めて何らかの理由で老後を単身で暮らさなければいけないシングル向けに20平方メートル台や30平方メートル台の新築マンションを供給しているようにも思える。

マンション市場を長年観察してきた私から見ると、「20平方メートル台や30平方メートル台の新築マンション」という商品形態には健全性がない。

その理由は、10年後に中古マンションとして売却する場合に、資産価値があまり評価されないからだ。

「20平方メートル台や30平方メートル台で築10年超の中古マンション」というのは、「自分が住むため」というよりも「賃貸運用のため」の需要しか想起できないからだ。であれば、都心の人気のある駅の徒歩5分以内の物件しかまともな資産価値評価を受けられない。

しかし今はちょっとした郊外の駅徒歩6分以上の場所にも「20平方メートル台や30平方メートル台の新築マンション」が、無視できないボリュームで供給されている。

そして、それを購入していると思われるのは若年シングルだけではない、やや高齢の単身者も含まれるのだ。その背景には、「賃貸だと不安」という心理的な強迫観念があると推測できる。

2年ほど前、とあるメジャーなメディアが調査したところ賃貸アパートやマンションのオーナーの7割が「高齢入居者に拒否感」という結果が出た。後期高齢者が賃貸アパートを探すのに何十件も拒否された、というようなエピソードも語られている。

あたり前である。賃貸アパートやマンションのオーナーの立場に立って考えると、貸した住戸内で入居者に孤独死をされたり、家賃が滞納になるリスクは背負いたくない。

70歳の無職年金生活者と25歳の就労中単身者の両方から賃貸を申し込まれたら、誰しもが後者を選ぶはずだ。その方がリスクは少なそうに思えるからだ。

そういった背景もあり、いつしか「高齢になると賃貸住宅が借りられなくなる」というイメージが広がった。一面、それは真実である。

東京なら山手線の内側やその周縁、大阪でも環状線や阪神や京阪エリアで賃貸住宅を運営するオーナーは、65歳を過ぎた単身年金生活者をわざわざ入居者にしなくても、もっと若くてリスクの少なそうな借り手が見つかる。だから、高齢単身者の賃貸申し込みは拒否するだろう。これは理の当然だ。

しかし、もっとマクロな視点で考えたい。全国的に賃貸住宅の空室率は2割前後だと言われている。中には「誰でもいいから家賃を払ってくれる人に入って欲しい」という賃貸オーナーは少なくないはずだ。

さらに言えば、住宅都市整備機構(UR)や、各自治体が運営母体となる住宅供給公社の賃貸住宅には慢性的に空室がある。

これらへの入居には基本的に礼金や敷金を要しない。仲介手数料も不要。中には初月の家賃を無料にしてくれる物件もある。公的住宅には「65歳以上は入居不可」といった規則などありようがない。

つまり、マクロで見れば「家賃を払える収入」さえあれば、住むところがなくなるというのは「あり得ない」のである。

ではなぜ、「高齢者は賃貸住宅が借りられない」というイメージが蔓延しているのか。私は2つの条件が見過ごされているからだと考える。

(1)住む場所にこだわっている
(2)単純な経済力の不足

まず、高齢者は自分の生活基盤のある場所を変えたくない。家族や友人・知人が近くに住む場所から離れたがらないのである。馴染みの商業施設や医療機関も変えたくない。

すると「元に住んでいた場所から遠くない範囲」で住み替えようとする。そのエリアがたまさか山手線の内側とか中央線や田園都市線、東横線の沿線といった居住ニーズの強い場所だと、賃貸住宅のオーナーにとっては選択肢が豊富になる。

「わざわざリスクの高い高齢者に住んでもらわなくても」ということになって、入居を拒否される。

次に、高齢者の場合は往々にして収入が少なくなる。「年金のみが収入源」となると、払える家賃には限りがある。当然、選択肢は狭まる。また賃貸住宅のオーナー側にも家賃滞納のリスクを避けようとする。

日本では二人以上の世帯の8割が持家だという統計データがある。単身の年金世帯は「貧困」と位置付けてよいだろう。つまり、高齢者の賃貸困難という現実は貧困問題の一分野だと言える。

貧困問題だと捉えれば、解決策はある。日本国憲法第25条には「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」とあり、生活困難者には生活保護が支給される。

例えば東京都の場合は生活保護者の住居費基準額は単身世帯で月額5万3700万円。これを受給すればアパートの家賃が賄える。

高齢の単身者の場合、国民年金のみで生活するには持家でないと不可能である。しかし生活保護を受けるのはプライドが許さない、と考える方も多い。そういったしがらみを乗り越えて生活保護を受ければ「住むところがない」という事態は避けられる。

さらに言えば、世の中には生活保護者専用の賃貸住宅を経営するオーナーも多い。生活保護世帯からは家賃はとりっぱぐれはない。転居も少ない。賃貸経営は安定するのだ。

「高齢者がアパートやマンションを借りにくい」というのは、かなり部分的な事象である。しかし、そういう現実が一部にあることも事実。そういったことを材料に、マンションデベロッパーは「20平方メートル台や30平方メートル台の新築マンション」を市場に送り出している。この構図はかなり不健全だ。

分譲マンションを所有するということは、固定資産税や管理費などの支払い義務が生ずる。これは所有している限り永遠に続く。管理組合の一員としての、様々な義務も生ずる。しかし、賃貸ならば寿命と共にすべての義務が消滅する。

「高齢になったら住むところがない」という幻想に駆られて、資産価値の希薄な狭小マンションを購入することが、必ずしも賢明な老後対策とは言えないのだ。

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