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「サラリーマン大家」はこうして騙された

アパートを建てたオーナーにはローンだけが残るケース

不動産のサブリース(転貸)をめぐるトラブルに要注意だ。サブリース契約で物件を借りてシェアハウスを運営していた不動産会社スマートデイズが、2017年10月からオーナーに保証していた賃料を支払えなくなり、オーナーたちから怨嗟の声があがっている。不動産トラブルに詳しい日比野大弁護士はこう語る。

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写真=iStock.com/blackred

「スマートデイズは氷山の一角。これから同様のトラブルが続々表面化するでしょう」

サブリースの一般的な構図はこうだ。自社で物件を持たないサブリース業者が、オーナーを勧誘。オーナーは、銀行で住宅ローンを組み、サブリース業者に紹介された建設会社や不動産会社で物件を建設・購入する。

その後、サブリース契約を結んだ業者は、入居者を募集して物件を転貸する。契約内容によるが、サブリース業者は実際の家賃の8割前後をオーナーに支払うが、オーナーに対しては「30年家賃保証」などと長期の家賃保証を謳うことが多い。

サブリースはオーナーにとっても魅力的な仕組みに見えるが、大きな落とし穴がある。

「サブリース物件は、入居者が見込めない辺鄙な場所に建てられるケースが珍しくない。その結果、当初の事業計画が破綻。保証されていた家賃をもらえなくなり、オーナーにはローンの支払いだけが残るリスクがあります」

サブリース業者と建設会社が事実上一体のケース

事業計画が頓挫すればサブリース業者も困るはずだ。それなのに、なぜプロであるサブリース業者がずさんな計画で事業を進めるのか。

「じつはサブリース業者と建設会社が事実上一体のケースが少なくありません。オーナーに建物を建てさせた時点で利益が出ているので、サブリース事業はどうでもいいというのが業者の本音。最初から『いざとなれば会社を畳めばいい』と考えている業者もいます」

一枚かんでいると疑惑を持たれているのが銀行だ。

「業者が主導して、虚偽のローン申請をするなどの不正が横行していたとも言われています。融資を増やしたい銀行側も、不正を黙認していた疑いがあります」

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事実ならばオーナーは寄ってたかって食い物にされたことになる。ただ、だからといって「オーナーを法的に保護せよ」といかないところに、この問題の難しさがある。

トラブルのもとになっているのが金融商品ならば、金融商品販売法などで、業者に対しては強い規制がかけられている。しかし、サブリースは不動産の賃貸契約。適用される借地借家法は借主(この問題ならサブリース業者)を保護する意味合いが強く、貸主であるオーナーの役に立たない。

「オーナーは事業者であり、消費者ではないという自覚を持つことが大切。サブリースに手を出すなら、契約の前に経営者の目線で事業計画や契約内容をしっかり精査してください」

(答えていただいた人=弁護士 日比野 大 写真=iStock.com)

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