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焦点:中国賃貸住宅の供給拡大、当局の圧力で業界は収益性犠牲

[香港 10日 ロイター] - 中国の主要不動産各社は、賃貸住宅の供給を増やしつつある。投機用ではなく居住用の住宅を建設すべきだという習近平国家主席の要求に応じた動きだ。ただ各社は当局のご機嫌を取るために、収益減少という犠牲を払っている。

最大手クラスの場合でも賃貸住宅から得られる利回りは5─6%にとどまり、中小勢なら赤字に陥るケースさえある、というのが業界関係者や不動産アナリストの見方だ。対照的に住宅販売の利益率は近年では平均20─30%に達する。

現在は中央政府だけでなく、多くの都市も不動産会社に販売用よりも賃貸用の住宅を建設するよう圧力をかけている。これにより各社はリターン低下のみならず、賃貸に回した住宅をバランスシートに計上し続けなければならないというリスクにもさらされる。

こうした中で売上高で国内2位の万科企業<2202.HK><000002.SZ>の郁亮会長は、3月終盤の業績発表時に、賃貸住宅は最初は大きなもうけを生み出すとは想定されないと語った上で、当局が政策面で十分な後押しをしてくれれば長期的には収益が得られる可能性があると付け加えた。

実際最近では地方政府が、不動産会社に優遇貸出金利を提供したり、社債発行や証券化による新たな資金調達方法を認めるなどの賃貸住宅事業支援措置を講じている。

もっとも賃貸住宅の需要があることは明白だ。不動産仲介の鏈家の調査部門L+リサーチ・インスティテュートは、2015年に1億6000万人だった賃貸利用者数は25年までに2億3000万人に増加し、賃貸住宅市場の規模は15年の1兆元から25年には2兆9000億元まで拡大すると予想する。

鏈家によると、中国国内の賃貸住宅戸数の増加率も15年の15%弱から昨年は40%に高まった。

売上高国内トップの碧桂園控股(カントリー・ガーデン・ホールディングス)<2007.HK>は昨年終盤になって賃貸事業部門を立ち上げ、3年で100万戸を供給する計画を発表。同社幹部は2月の報道陣との会合で、賃貸住宅の収益性は販売物件より低いとしながらも、政府の支援があれば業界で一般的な事業になるだろうと述べた。

アナリストや業界関係者によると、賃貸住宅がもうかりにくいのは資金回収に時間がかかる上に、ターゲットが収入が限定されている若年層なので希望するような高い家賃を常に設定できるとは限らないからだ。

万科企業など一部の業者は、ホテルやオフィス、倉庫などのために購入したり借り入れていた資産をリノベーションして賃貸住宅にする方法を採用している。その方が土地購入から始めて新たに賃貸物件を建てるよりずっと利益率が高くなる。

万科企業は昨年のそうしたリノベーションの利益率は20─30%で、通常の不動産開発の26.2%とそん色ないと説明した。一方で賃貸物件を新規に建てる場合、万科企業の1戸当たりの平均費用はアナリストの分析で30万元となり、毎月の平均賃料が3000元とすれば利払いを除く費用回収に8.3年もかかる。

それでも不動産各社は、賃貸住宅事業向けの資金をより多くの投資家から集める取り組みを懸命に進めている。

碧桂園控股は3月、不動産投資信託に準じた方法で100億元を調達することを規制当局から認められた。万科企業は9日、賃貸住宅建設目的に限定した資金調達のための債券を最大80億元発行する計画を表明。龍湖地産<0960.HK>は既に3月にそうした債券30億元を販売した。

不動産アナリストの話では、すべての不動産会社が賃貸住宅事業に非常に積極的というわけではないが、各社とも当局の意を迎える程度の取り組み姿勢は示している。

RHBのアナリスト、トニー・ホー氏は「一部の業者は政府の政策支持を表明するために賃貸住宅事業に着手している。各都市それぞれのプロジェクトはそれほど大規模でないとはいえ、市当局との長期的な関係を築く役に立つ」と指摘した。

(Clare Jim記者)

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