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湾岸エリアのタワーマンション 五輪待たずに早く売るべき論

【五輪選手村になる晴海エリア(写真:時事通信フォト/朝日航洋)】

 韓国で行なわれていた平昌冬季五輪も閉幕し、いよいよ2年後は東京五輪。選手たちの熱戦はもちろん、日本経済にとって「五輪特需」の期待も高まるが、気掛かりなのは“祭りの後”だ。すでに江東区や中央区の湾岸エリアでは競技会場や選手村の建設に加え、高層マンションも次々と建ち並び価格も高騰しているが、果たして五輪後も好況は続くのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が予測する。

 * * *
 少し気の早い話だが、東京五輪が終わってからの湾岸エリアにおけるマンション市場はどうなるのかについて考えてみたい。

 まず周知の通り、東京五輪における各競技の開催会場は東京の江東区湾岸エリアに集中している。競技施設の一部はその後もレガシーとして利用されるが、多くは閉幕後に撤去される。中央区の晴海エリアに設置される選手村は、その後住宅として分譲されたり賃貸に出されたりすることが決まっている。

 現在、江東区の湾岸エリアにはタワーマンションが林立している。現在建設中、あるいは今後建設予定のものもある。十数年前から、江東区の湾岸エリアはタワーマンションの建設ラッシュが続いていると言っていい。

 そして、東京五輪の開催が決定した2013年の秋以降、湾岸エリアのタワーマンションは価格が上昇したにもかかわらず、販売はかなり好調だった。五輪開催決定前と後では、市場の様相が一変したと言っていい。

 例えば、当時江東区の湾岸エリアで販売活動が佳境に入っていたのは「ブリリア有明シティタワー」と「スカイズ タワー&ガーデン」というタワーマンションがある。ブリリア33階建ての全600戸だが、スカイズは44階建てで全1110戸の大規模物件。竣工は翌年の8月に予定されていた。

 五輪開催地の決定前は人影まばらだったこの両物件の販売センターへは、決定翌日から見学客が殺到したという。そして次々に購入契約が結ばれ、両物件とも数か月後には完売してしまった。

 また、同時期に選手村の建設が予定されていた中央区の晴海エリアでは、「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」という49階建て883戸の物件が販売されていた。建物は開催決定直後の2013年11月だった。完成在庫になっても販売が長引くと予想されていたが、五輪開催決定で販売センターはにわかに活気づいた。その結果、2014年の早い段階で完売にこぎつけている。

 これら五輪の勢いで新築時の販売がスムーズに進んだ物件は今、どうなっているのか?

 例えば、前述のスカイズ タワー&ガーデン。この物件は地下鉄の有楽町線「豊洲」駅から12分も歩く立地。そこをプールなどの豪華施設で補った、典型的な湾岸タワーマンション。建物が完成後も中古物件として多くの住戸が売り出された。すでに築3年と少し。市場では「値上がり物件」としての位置づけにある。

 ただし、高値で売り抜けることができた新築購入者は、さほど多くないと推定できる。その様子は、レインズ(国交省管轄の指定流通機構)のデータを見ていると分かる。

 この原稿を書いている時点(2018年3月中旬)でレインズをみると、売り出し物件の登録が32件。成約を調べてみると直近の1年で18件。1か月に1.5件という割合だ。となると、今出ている32件がすべて売れるまでには2年近くかかる。その時には、また新たな売出し物件が出ていることだろう。

 売り出し中の32物件の平均坪単価は約364万円。直近の1年に成約した住戸の平均坪単価は約309万円。これを見ると、「高く売り抜けたいけれど、なかなかできない」という実態が見えてくる。

 こうした現状は、五輪開催熱が冷めた今の江東湾岸エリアの市況を象徴している。また、ここ5年間でバブル化した東京のマンション市場の縮図でもある。特にタワーマンションは値上がり益狙いの転売目的で購入する個人投資家が多く、引渡しと同時に購入額の1.2倍程度で売り出すケースが多発している。しかし、スカイズ タワー&ガーデンに限らず、高値で頻繁に取引が成立している物件は多くない。

 そういう現実を見ていると、局地バブルで値上がりした都心や城南、湾岸のマンション市場は、下落に転ずる直前の崖っぷち状態にあるのではないかと見えてしまう。特に個人投資家や外国人購入者比率が高いと推定できる江東湾岸エリアのタワーマンションは、一見価格崩壊の危機が迫っているようにも思える。

 ただし、現在は世界的な好景気にあると言われている。日本でも実感はわかないが「戦後最長」の経済成長を続けているという。こういう時に、不動産価格は下落に転じるものではない。また、今は金利が史上最低水準。法人でも個人でも、不動産を担保に融資が受けやすい状態だ。

 そういう状況を考えれば、私には2018年の間は不動産市場が大きく崩れることはなさそうに思える。しかし、実態はスカイズ タワー&ガーデンのように、かなり危うい市場の均衡状態といえる。

 そのまま2019年に入ると、10月には消費税が上がりそうだ。マンション市場の場合、消費税の増税前は「駆け込み需要」というものがやってくる。簡単に言えば新築マンションがよく売れる。そのムードが中古市場にも伝染する。

 そうなれば2019年も何とか崩落を食い止められる可能性がある。しかし、市場の現実は今よりも悪くなるだろう。“マグマ”が溜まっていくのだ。

 そして、2020年に五輪が開幕。多分、2020年は年明けから日本は五輪ブームに包まれる。再び湾岸エリアに注目が集まる。日本の不動産市場は「空気」で動きやすいから、湾岸エリアはまたしても五輪に救われる。しかし、マグマはどんどん膨らむ。

 そして、五輪閉幕。日本中が「祭りの後」状態となる。

 ここ2回の五輪の開催地で会ったリオデジャネイロとロンドンは、五輪閉幕後には不況がやってきたという。盛り上がった需要が元に戻るのだから、人々の気持ちも萎むだろう。
祭りが終わり、多くの人が現実を眺める。

 そうでなくても、都心のマンションは投機や投資で買われた住戸が空き家になって大量に積み上がっている。東京五輪が終わった江東湾岸エリアでも、今よりも数千戸規模でタワーマンションが増えている。江東湾岸エリアよりも交通利便性が高い、対岸の中央区晴海には1万戸以上の選手村物件の住宅が市場に供給される。

 東京のマンション市場は新築、中古とも、今でも供給過剰である。今は多くの人が、その現実をしっかりと見ていないだけ。なぜなら「2年後には五輪じゃないか」という潜在意識があるから。

 しかし、五輪が終われば現実に引き戻される。そして、その時は今よりも供給過剰になっている。

 すでに「王様は裸」なのだ。見えている人には見えている。このように叫んでも、大多数の人にはまだ見えていないが、五輪後には、それがほぼすべての人にも見えるようになるはずだ。

 湾岸エリアのタワーマンションは、恐ろしい事態がやってくる前に売ってしまったほうがよいだろう。

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