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中国 リバース・モーゲージは新たな老後保障になるか(1)

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 リバース・モーゲージ。あまり聞き慣れない言葉だが、このところ、それが中国でも大きな話題になり、さまざまな議論を巻き起こしている。

 高齢化の進展およびそれに伴う高齢者数の急激な増加といった社会背景の下、近年、中国では、国民の老後生活保障がますます注目されるようになった。とりわけ、国民の老後生活を保障するために、どのような社会資源を使うべきか、また使わなければならないのか、言いかえれば、どのような社会資源を整備しなければならないのかといった課題をめぐる議論が広範囲に広がっている。

 そんななか、「以房養老」と呼ばれるものは新たな老後保障モデルとして急浮上した。

 この「以房養老」とは、欧米発祥の「リバース・モーゲージ(Reverse Mortgage)制度」にあたり、高齢者の資産活用・不動産担保年金・逆抵当融資である。日本の住宅担保型老後資金ローンや長期生活支援資金貸付制度などに相当、自宅(持ち家)を担保に銀行や保険会社等から老後の生活資金を借り入れて毎月の生活費としたり、またはその借入金を利用して施設等から介護サービスを受けたりする。借受人(高齢者)の死亡や転居で契約は終了し、担保不動産を売却することで一括返済する仕組みとなっている。

 リバース・モーゲージのreverseは「逆」、mortgageは「抵当」あるいは「担保」を表わし、一般に「逆抵当融資」と訳される。また、英語では「lifetime mortgage」という表現がなされることもあり、「住宅担保年金」という言葉がその訳語として用いられている。

 中国では住宅ローンの返済は「按掲」と呼ばれる。リバース・モーゲージはちょうど一般の住宅ローンとは逆に、不動産を担保に分割融資・一括返済する仕組みであるため、「倒按掲」と呼ばれる。

 リバース・モーゲージも不動産を担保とした融資であるが、住宅ローンとは以下の点で異なる。

 (1)主として既存の不動産を対象とすること、(2)担保となる不動産の価値評価を行なった上で、融資可能額算定の後、総額を一度に渡すのではなく、定期的に少額を利用者に融資する方法を取ること、(3)使途目的は住宅購入ではなく、老後の生活費に充てられること、(4)融資は基本的に契約終了時に一括して返済することなどである。

 住宅ローンは時間の経過とともに残高が減っていくのに対し、リバース・モーゲージは融資の時間が長くなればなるほど債務が増える。また、住宅ローンは現金による返済によって不動産という資産を購入する過程であるが、リバース・モーゲージは利用者が死ぬまでの期間に住宅資産を現金化する手続きである。これらの点も「逆」の構造を持っていると見ることが出来る。

 リバース・モーゲージの命名の由来については、次のような説明もあった。

 「キャッシュの支払いが、返済金として借り手から貸し手に向かう一般の住宅ローン(フォワード・モーゲージ)に対して、リバース・モーゲージ(逆住宅ローン)では、キャッシュの支払いの方向が逆転して、借入金として貸し手から借り手に向かう。フォワード・モーゲージが借金が減り持分が増える住宅ローンであるのに対し、リバース・モーゲージは借金が増え持分が減る住宅ローンである。」(リバース・モーゲージ研究会編『日本版リバース・モーゲージの実際知識 住宅担保年金市場の仕組みと将来』東洋経済新報社1998年、5頁)。

 一方、この老後保障モデルの具体的な方法は中国においておおよそ次のように理解されている。

 定年退職までに住宅を購入し、ローンもすべて返済して所有権を取得する。定年退職後、自分の住宅を抵当に入れて、銀行や保険会社から老後生活の資金を得る。債権者である銀行や保険会社は抵当債務者の年齢と平均余命、および住宅の市場価値などを総合的に評価したうえ、決まった歳から決まったお金を毎月抵当債務者に支払う。一方、抵当債務者は引き続き自分の住宅に住む。抵当債務者が亡くなったら、銀行や保険会社がその住宅を売却することで融資の元本と利子を一括返済する(「羊城晩報」2011年10月22日付)。

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