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配当利回りで、不動産を見ています

2012年の戦略を考えるために、今年は日本産業史全4巻を読み返した。
特に、第3巻、第4巻は21世紀の現在につながる前史とも言える部分なので、ジックリ読んだ



第三巻に、こんな記述があった。

都心5区の空室率
昭和50年代前半(1975〜):2%
昭和58年〜59年(1983〜):1%
昭和60年(1985):0.2%


東京の金融センター化、産業の情報化で、都内のオフィス需要が急増した。国内外から、都内5区の情報化に対応したビルに入居したいという希望が殺到したのだ。

こんな状況の再来を、決して期待してはいけない

世界の金融センターになるチャンスは確かにあった。しかし、当時の政府と国民は、「日本には日本独自の・・・」と言って、国際化を拒否した。( 国際化のためには、自分達も変化する必要があるのだ。 )

そして今や、中国にそのチャンスが回って来ている。( 彼らとて、成功は約束されていない。 )

さて、不動産投資の基本は、家賃収入だ。バブルとその崩壊という大変動の時代は、不動産価格や家賃が大幅に上下するが、今はそういう時代ではない。今は、基本に忠実に、利回りで考える時代だ。インフレがあれば、(今は無いが)、対応して家賃はそこそこ上がると思う。

富裕層なら、商業用ビルやマンションなど個別物件への投資も可能だが、我々一般人は、Jリートへ投資するのが適当だと思う。リート全体を示すインデックスの利回りは、6%台だ。

【画像はこちらから】


時価総額の上位のJリートの利回りは、
1.日本ビルファンド:4.21%
2.ジャパンリアルエステイト:4.93%
3.日本リテールファンド:6.04%
となっている。

1000年ぶりの大震災、原発事故、ギリシア危機、アメリカの格下げ、イタリア危機、タイの洪水、、、悪材料が所狭しと並んでいるのが2012年だ。リスク資産を減らしたいという機関投資家は多い。外人は日本への投資の一環として保有していた株やJリートを売却している。日本関連のヘッジファンドも、解約ラッシュを食らって、株やJリートを売却させられている。



その結果、Jリート指数は、昨年秋に「これは良いチャンス」と推薦したレベルに戻ってきた。この現在の水準なら、再び「これは良いチャンス」だと推薦できる。円の預金に置いてある資金を、より利回りの高いJリートに移すのだ。決して他の株式を売って、その資金で投資して、短期で値上がりを狙ってはいけない。それはバブル期にのみ通用する。

Jリートは、あくまでも配当利回りを5年〜10年という単位でエンジョイする投資案件だ。為替リスクの無い高い配当利回り、これがJリート投資の本質なのだ。

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株式投資でも、利回り投資という手法がある。普通は、電力株が利回り投資の対象だが、現状では未確定要素が大きすぎて推薦できない。
( これだけ下がったので、キャピタル・ゲイン狙いで儲かるかもしれないが、それは利回り投資ではない )


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以下はオマケ

一般的なモノではない。話半分で読んでいただきたいのだが・・・・好調なパフォーマンスを示しているネット企業にあって、過去4年間鳴かず飛ばずのパフォーマンスの企業もある。下チャートでは、ミクシー、いい生活などがそれに該当する。



両社の業績は、こんな状態だ。両者の株価下落の主要因は、IPO時点の100倍を超えるような高いPERが、正常なレベルに下がってきたことだ。

【画像はこちらから】


利回りだが。。。。
ミクシー:0.37%
いい生活:4.61%

いい生活の4.61%は魅力的だと思う。しかし、高い配当利回りには、それなりの理由がある。調べてみると、出来高が非常に少ない。一日の出来高が、20株〜50株普通の投資で考えれば、一日に1株〜2株の売買しか推薦できない。

一日で5万円以下の売買代金なので、機関投資家は触らない

HPで業績などを調べると、不動産屋向けに、賃貸と売買のシステムを提供しており、私の推定では、年間+10%程度のヒタヒタ上昇という推移だと思う。過去は大型案件の出入りがあったので、大きめのEPS変動があったが、現状では無くなっている。そんなヒタヒタEPS銘柄なので、グイグイ上がる業績を好む短期トレーダーは寄り付かない機関投資家も個人の短期トレーダーも寄りつかない銘柄だから、出来高が無く、割安に放置される。。。。そういう事だ。

しかし、毎月3万円〜5万円というレベルの投資で良いという人なら、予定配当金1100円という事なので、
株価:24000円なら、利回り=4.58%
株価:25000円なら、利回り=4.4%
なので、定期預金感覚でやれば面白いだろう。値上がり期待(値下がりリスク)は、Jリート以上だろうし、配当金もEPS上昇に合わせて増えるだろう。

ちなみに、東証一部の不動産セクターの平均利回りは、1.48%。

下記4スライドは、いい生活のHPにある最新の決算プレゼンテーション資料の抜粋









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