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【中証視点】中国不動産開発業者が資産売却急ぐ、資金繰りが悪化

  浙江緑城集団は約1カ月前に傘下投資会社の株式を売り出した。同社だけでなく不動産開発業者の間では株式の譲渡が目の前の資金繰り悪化状態から抜け出す手段となっている。上海中原地産が北京、上海、天津、重慶の財産権取引所で取引されている不動産企業の資産をまとめたところ、今年に入ってからの不動産企業の身売り、あるいは不動産投資事業権益の売却件数は600件を超えた。前年同期はその半分に満たない規模だった。不動産関係者は、「10月は不動産取引量が急減し、資金チェーンがひっ迫する中小開発企業は市場からの撤退を余儀なくされた。不動産業界の新たな統廃合が始まった」と述べた。

緑城集団の選択


  事情に詳しい関係者によると、融資を受けている複数の銀行が回収に乗り出していないため、緑城集団の資金繰り環境はまだ安全域にあるといえるが、資金チェーンがひっ迫していることは紛れもない事実だ。

  同社は今年9月、3000万元で傘下の投資会社、温州緑城発展房地産開発有限公司の株式15%を天津安城創景股権投資基金合資企業に売却すると発表した。売却後も同投資会社の経営と管理は緑城集団が続けることも明らかにしている。グループのキャッシュフローをさらに強化する動きであると同時に、開発事業と物件管理サービスを並行して行うという不動産開発業者が本来あるべき姿を同社が堅実に守ろうとしている動きとみてとれる。

  温州緑城発展房地産開発は大型複合施設「温州鹿城広場」の開発を主に担当している。同プロジェクトは温州市江浜路と車路大道が交わった場所にあり、住宅、商業施設、オフィスビル、ホテルが集まる。完成すれば温州市のシンボル的な建物となる。ホテルとなる超高層ビルは浙江省で最も高い建築物になる。

  同社の株式15%を取得した天津安城創景股権投資基金は、緑城集団傘下の天津安城股権投資管理有限公司と天津平安股権投資管理有限公司が共同で設立。天津安城股権投資は今年9月30日、同基金に1550万元を出資した。

  緑城集団は温州緑城発展房地産開発の株式を譲渡する以前に、高額かつ高コストの信託融資を受け、注目を集めた。同融資のコスト率は14%と調達資金の約20%を占めた。現在、信託融資は管理当局によってその資金調達が規制されている。

財産権取引が急増


  多くの資金調達ルートが閉ざされる中で緑城集団は株式譲渡の道を選んだ。これは多くの企業が採った選択肢でもある。北京中原地産市場研究部の張大偉総監によると、北京財産権取引所では10月に25社の不動産企業が身売り、または保有資産を売りに出した。そのうち譲渡提示額が5000万元を超える案件が6件、1億元を超える案件が4件を超えた。上海財産権取引所でも同月に27社の不動産企業が身売りを行い、そのうち6件は提示額が1億元を超えた。天津財産権取引所では不動産プロジェクトに関する権利売却情報が8件あった。

  北京、上海、天津、重慶の財産権取引所が共同で発表した中央企業の資産譲渡に関する統計によると、10月は中央企業による不動産分野の資産譲渡案件が50件あり、総譲渡額は130億元。そのうち5000万元を超えるものが36件、1億元超が11件あった。

  また上海連合産権取引所では、今年1〜9月に売りに出された不動産関連プロジェクトが前年同期比で93.02%増加、売却提示額は同83.94%増加した。取引件数と取引額はそれぞれ31.33%、24.2%増加した。

プレミア率が低下


  上海連合産権取引所のメンバー企業によると、不動産企業の株式譲渡は以前は人気が高く、高値で買い手がついていたが、今年の取引は低迷。応札する企業は少なく、底値で取引が成立している。

  上海中原地産研究コンサルティング部の宋会雍総監によると、不動産開発企業が売りに出す株式や権利は一部で、また地域も限られており、さながら値下がりしている個別物件のように、買い得とは言い難い。

  開発業者は株式や資産権益を譲渡する前に、その物件を安く売るか、権利を売るかどちらが採算が採れるかを評価している。譲渡を選ぶとすれば、その開発業者の資金繰りが相当悪化していることを意味する。さらに売却を選択した物件の多くは、土地を手にしたばかりで資金回収までには程遠いなど、開発資金が大量に不足しているものがほとんどのはずだ。

  宋総監は、「緑城集団はかつて高級志向を貫き、物件の値下げを拒んできたが、今後はこの路線が変更されるだろう。直接的な値下げはなくても、物件を売却した投資機関がその物件を値下げして販売するといった状況があるだろう」と述べた。

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