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あなたのマンションは「資産」になるか? それとも「お荷物」になるか? 『生き返るマンション、死ぬマンション』 (荻原博子・著)(文藝春秋 刊)

 年々ローンはきつくなるのに、資産価値はどんどん落ちてゆく。マンション大崩壊の時代、我々庶民に打つ手はないのか? 「庶民の味方」荻原博子さんは、希望を捨てるな、という。そこで、ごく普通の中古物件を「お宝」に変える方法を荻原さんに聞いてみた。

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『生き返るマンション、死ぬマンション』 (荻原博子・著)(文藝春秋 刊)


――私もそうなんですが、分譲マンションに住み、ローンを返済している人にとって、最近は暗い話ばかりです。まず、ローン返済が苦しい。

荻原 それは国の政策がいい加減だったからです。今、ローンで苦しんでいる人たちの多くは2000年前後にマンションを買っています。この時期、アジア通貨危機に端を発した不況脱出のため、国はありとあらゆる手で、庶民に家を買わせようとしました。建築基準法を改正して、建築確認や検査を民間に開放し、さらに税金の住宅ローン控除を過去最大の600万円近くまで拡大した。そして、住宅金融公庫の金利が史上最低の2%になりました。頭金も必要なくなったので、つい先々のことをよく考えずにローンを借りてマンションを買ってしまった人がたくさんいたんです。ところが、このローンは、10年後には金利がバンと跳ね上がる仕組みになっていました。10年後には給料も上がっているだろうから大丈夫と思ったのでしょうが、長引くデフレで給料はさっぱり上がらなかった。この住宅ローンが原因で破産した人がたくさんいます。

――私も、売ってしまおうかと思ったのですが、今、中古物件の市況は最悪ですね。2000年前後から大量のマンションが供給され続けたので、よほど条件のいいところでない限り、値崩れもいいところです。

荻原 買った時は、いざとなれば売ればいいし、多少の儲けも出るだろうくらいに考えていたのに、現実は、売ったら住むところがなくなって、ローンだけが残るというひどい状況です。すでにマンションは「資産」ではなくなっているんです。

築41年の中古物件なのに価値が6割も上がった!

――築10年を超えると、あちこち傷んできますから、大規模修繕が必要なのですが、今ある修繕積立金だけでは十分なことができない。かといって、追加して何十万円ものお金を出すのはきつい。しかし、このまま放置したら、マンションの資産価値はさらに下がってしまう。もう八方塞がりの状態です。ところが、お先真っ暗の気持でいたところに、荻原さんの『生き返るマンション、死ぬマンション』が出たので、もう目を皿のようにして読みました。まだ、希望はあるんですね!

荻原 志あるところに道は拓ける! 私はそう思っています。しかも、それほど特別なことをする必要もないんです。少し頑張れば誰にでもできる、そんな方法で、マンションを再生させることは可能なんです。

――具体的にはどんな方法があるのでしょうか。

荻原 まず、メンテナンスをしっかりして資産価値を落とさない方法から考えてみましょう。

 たとえば、築年数が古くなると、配管が傷んできます。これは、いずれ工事をして取り替えなくてはなりません。普通、管理会社に丸投げすると、まず、工事の時期の調整がたいへんです。管理会社は全戸一斉に工事をしようとしますが、住民にはそれぞれ事情というものがあります。うちは子どもが受験だから今年は困る、来年になると親をひきとって介護をしなくてはならないから今年中にしてくれ……何十、何百という家庭の事情を考えてスケジュールを組むのはたいへんです。それだけで工期は延び、費用は高くなります。しかも、管理会社はたいてい、工事を自分のところの関係会社に下請けに出し、そこがさらに孫請けに出し、というふうにいくつもの会社を経由しますから、費用も割高になってしまいます。

 私が今回、取材した京都のマンションでは、管理会社を使わず、管理組合が主体となって工事の計画を立てました。もっとも驚いたのは、各戸にお金を配って、5年以内であれば、お宅の都合のよい時期に工事を発注してください、業者も自由に選んでください、というふうにしたことです。もちろん、仕上がりがばらばらでは困りますから、一定の基準は設けて、業者にはそれを守ることを誓約してもらいますが、みんなインターネットなどでより安い業者を探して発注しますから、費用も安くあがりました。じつは、管理会社に頼んでも同じ業者が工事をするのですが、直接、頼むから安くなるんですね。管理組合は配るお金は一律ですから、うまく交渉すれば結構なお金が残ることになります。こうして、5年間で配管工事はすべて終わり、住民も満足でした。リフォームを考えていた家では、この工事にあわせてそれを実施して、結果として資産価値が上がったケースもあります。

――修繕は頭の痛い問題ですが、管理組合や理事会がしっかりしていれば、費用も安くなるし、住民の理解も得られやすいということですね。

荻原 じつはこのマンション、それほど便利な場所にあるわけでもない普通のマンションで、築41年とかなり年季の入った物件なんです。それなのに、買った時より値段が2割から6割も上がっているんですよ。

 ここでのポイントは、自主管理です。管理組合や理事会がきちんと機能すれば、管理会社よりもずっときめ細かい対応を、安い費用でできるのです。このマンションでは、修繕工事の多くをインターネットによる公募入札にしています。それだけで、おおむね7割の費用でできるそうです。だから、修繕積立金は周りのマンションと変らないのに、資産価値を維持、さらには上げることもできているんですね。

 また、修繕の技術も進んでいます。たとえば、鉄筋。鉄は腐食するので、年数がたつと弱くなり、場合によっては爆裂という事態も引き起こしかねないのですが、今は塗るだけで鉄筋を再生する薬もあるんです。亜硝酸リチウムという薬品を鉄骨に湿布のようにして塗ると、錆びた鉄骨も再生するというのです。こうした最先端技術も応用することで、マンションはいつまでも生き続けることができるのです。

自分の資産は自分で守る!

――自分たちのやる気がマンションを生き返らせる。他人任せではダメですね。それに、不動産業者というのは、いくら大手でも安心できない。本書にも登場しますが、三井不動産、三菱地所、住友不動産という、日本を代表する不動産業者のすべてが、欠陥マンションを販売していました。

荻原 2015年に発覚した三井不動産レジデンシャルの“杭打ち偽装マンション”は衝撃的でしたね。最初にニュースで知ったときは、全棟建て替えるというので、さすが大手の旧財閥系は対応が早いし安心だ、と思ったんです。でも、取材してみると、建物が傾いたおかげで生じた手すりのズレが見つかったのは2014年のことだった。住民がそれを三井不動産レジデンシャルに問いただしたら、「東日本大震災のためだ」と言ったというんですね。震災の影響なら補償がありません。そんなことはないだろうと、住民が粘り強く働きかけて、やっと杭打ちデータの偽装がわかった。そこまで1年近くかかっているんです。ですから、私たちは、自分の財産を守るのは自分しかいないんだということを強く認識しなくてはいけませんね。

――まずはマンションの資産価値を維持する。しかし、築40年ともなると、こんどは建て替えが問題になってきます。くわしくは本書を読んでもらうとして、結論だけうかがうと、普通のマンションでも建て替えは可能なんですね。

荻原 大丈夫です! 30代でマンションを買った人が建て替えに直面するのは70代です。すでに退職し、年金生活では新たな建て替え負担に耐えられない人も多いでしょう。そんなケースでも、建て替えに挑戦し、実現したケースをたくさん盛り込んでいます。きちんとメンテナンスして、建て替えをすれば、マンションは100年もつのです。読者のみなさんにも、この「100年マンション」を目指してもらいたいと思います。

 私には、ある後悔があります。最初に話が出た、国が住宅政策の大転換を行ったとき、私は「週刊文春」で、「住宅金融公庫『金利2%』の甘いワナ」という記事を書いて警鐘を鳴らしたのですが、私の力不足で、多くの人がこのローンを借りて住宅を買い、その後、破産してしまいました。もっと大きな声で言っておけばよかった……それが私の後悔です。その人たちに、一筋の光明があることを伝えたくて、この本を書きました。

――私も、読んで勇気がわきました。次の理事会の議題にしたいと思います。

荻原 ぜひ、そうしてください。

荻原博子(おぎわら・ひろこ)

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荻原博子

1954年長野県生まれ、大学卒業後、経済事務所勤務を経て独立。以後、経済ジャーナリストとして活動。家計経済のパイオニアとして、経済の仕組みを平易に解説。近著に、『荻原博子のハッピー老後』(毎日新聞出版)、『隠れ貧困――中流以上でも破綻する危ない家計』(朝日新書)、『10年後破綻する人、幸福な人』(新潮新書)。

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