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国土交通省、マンション一括借り上げトラブル対策として制度を改正

「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化 (朝日新聞デジタル)
 「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。

職場にもよく「御社のお勤めの皆さまにご紹介している良い節税方法があります。マンション経営をしませんか。」といった電話がかかってきていました。そんな中、マンション経営の一形態である一括借り上げに対して国交省のメスが入るようです。
マンション一括借り上げについては、その手のキーワードでGoogle先生に聞くと問題点を教えてくれるサイトが沢山見つかりますが、最大の問題点は、朝日新聞の記事でも触れられているように30年や35年といった長期間の借り上げ約束はしてくれるけど、賃料の金額は保証してくれないという点です。

この手の一括借り上げの代表格は大東建託とレオパレスでしょうか。
大東建託は35年の一括借り上げで以下のように言っています。(http://www.kentaku.co.jp/estate/lp/より)
画像を見る

レオパレスは以下のように言っています。(https://www.leopalace21.jp/land/apartment/system/より)
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いずれもここだけを見ると安心して安定したマンション経営を行えるかのようにも見えますが、重要なのはそこではありません。

大東建託は、最初は10年、10年目以降は5年後毎。レオパレスは2年毎にやってきます。
何が?

賃料の更新です。

30年や35年一括で借り上げるとは約束したけど同じ金額を払い続けるとは約束していない、ということです。身も蓋もない言い方すると「更新のタイミングで支払う賃料引き下げるからね」となります。これをちゃんと理解していなくて行き詰まってしまうマンションオーナーもいるという残念な話です。


具体的にはどんな制度が変わるの?

上記の朝日新聞だと概要の概要程度は分かりましたが、具体的にどんな制度改正か話がよく分からなかったので、Google先生に聞いてみるとGoogle先生はすぐに以下のページを紹介してくれました。
サブリース借り上げ家賃の変動条件説明を義務化/国交省(R.E.port)
国土交通省は12日、「賃貸住宅管理業者登録規程」と「賃貸住宅管理業務処理準則」を改正した。
サブリース事業において、貸し主へ説明等すべき重要事項として、借賃・将来の借賃変動に係る条件に関する事項を明記。サブリース事業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸し主への重要事項の説明や契約成立時の書面交付・管理事務報告を義務化する。

こちらを読むと、このタイミングで「賃貸住宅管理業者登録規程」「賃貸住宅管理業務処理準則」と2つが改正されたということが分かりました。

記事したがって、国土交通省のサイトを見ると賃貸住宅管理業者登録制度というサイトにありました。

実際に上記のリンクの中を除いてみると,実務経験者等をして説明をさせなければいけない項目として「借賃(空室時等に異なる借賃とする場合は、その内容を含む。)及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項」といった文言が追加となっていました。

この制度改正がどのような影響を与えるのか、与えないのか、ウォッチしていきたい。

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