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渋谷の駅近マンションが4900万円!? リノベるの中古住宅革命 - 田原総一朗「次代への遺言」完全版【リノベる社長・山下智弘】

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村上 敬=構成 宇佐美雅浩=撮影

年々深刻さが増す空き家問題。原因の1つは、日本人の新築信仰にある。日本で売買される住宅のうち、9割が新築だ。これに対して、欧米では中古が8割を占めるという。

中古の物件にリーズナブルに住み、自分の好みに合わせてリフォームして暮らす……こうした楽しさを日本でも広めたいと、中古物件市場の開拓に奮闘しているのが、リノベるの山下智弘社長だ。

中学高校社会人とラグビー漬けの生活を送っていた山下氏が、会社を辞めてリノベーション事業で起業した理由とは? 山下智弘氏と田原総一朗氏の対談、完全版を掲載します。

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「リノベる」と「リノベる。」

【田原】山下さんの会社は住宅のリノベーションをやっているそうですね。リノベーションって何ですか?

【山下】簡単に言うと、リフォームは“re-form”で、住宅を元の形に戻すことを言います。具体的には、クロスが剥がれたので貼り直すとか、キッチンを入れ替えたりします。一方、リノベーションは“renovation”で、革新。使えるものは使いますが、その方に合わせて新たにつくり替えます。たとえばマンションなら、私たちの場合は配線・配管すべて取り払ってコンクリートの状態まで戻して、構造体はそのまま使いつつ、その方に合わせてつくり替えていきます。

【田原】なるほど。それで社名も「リノベる」なんだ。

【山下】はい。社名は「リノべる」で、サービスのほうは「リノベる。」といい、句点(。)を付けています。

【田原】句点? どうして?

【山下】リノベーションをするときには、「どんなものにしますか」という表面的なヒアリングではなく、その方の価値観や人生そのものを知る必要があります。たとえば「初恋はどんな方でしたか」とか、「日曜日にはどんな音楽を聴きますか」ということまでおたずねすることもあります。お客様のいままでの人生を整理整頓して、一度、丸を打ってから、新しい始まりを一緒につくっていくことが私たちの仕事。そういう意味を込めて、「。」をつけました。

【田原】そもそもお客さんにとって、リノベーションはどんなメリットがあるのですか。

【山下】私たちは、「日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。」というミッションを掲げています。この「かしこく」は、価格的なメリットを指しています。通常、新築のマンションは購入した瞬間に資産価値が下がって、20年、30年でほとんどゼロに近づいていきます。そのタイミングで買ってリノベーションすれば、資産価値として落ちにくい。もちろん間取りや配線は古いのですが、つくり替えることで「素敵に」もなります。

中古マンションなら、新築の3分の2の金額で済む

【田原】中古マンションを買ってリノベーションすると、新築を買うよりどれくらい安くなりますか。

【山下】同じエリアなら、リノベーション費用も含めて約3分の2で済みます。3分の2で買えれば、残りの3分の1で人生を楽しむこともできます。これを私たちは「3分の1のバッファ」といっています。

【田原】3分の1のバッファですか。面白い言い方ですね。

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リノべる社長・山下智弘氏

【山下】日本は家を買うために車をあきらめたり、習い事をやめたりする人も多いですよね。それは家を買うことがゴールになっていて、他を犠牲にしても構わないという考え方があるから。でも本当は、家は道具にすぎません。人生を楽しむために、家という道具をうまく使いましょうというメッセージを込めています。

【田原】1つ気になることがあります。ローマやパリには、築100年とか150年のマンションが結構あります。でも、日本の住宅は50年持たないと言われている。築30年でリノベーションをしたら、しばらくしたら建て替えが必要になって、余計にお金がかかったりしませんか。

【山下】建て替えが必要になるのは戸建ての木造住宅の話で、25年前後で建て替えられるケースが多いです。ただ、RCという鉄筋コンクリートのマンションは100年持つといわれています。実際、日本でマンションが建て替えられた例はほとんどありません。日本では新しいもののほうが安全だという新築神話がありますが、マンションも同じイメージがついてしまっている。そこは変えていきたいです。

実業団ラグビーから現場監督に

【田原】リノベーションと出合う前の話を聞かせてください。山下さんは中学、高校、大学とラグビー選手として活躍して、実業団にもお入りになったそうですね。ラグビーで食べていく自信があった?

【山下】ありました。でも、社会人ではまったく歯が立たなかったです。僕は身体のサイズが小さくて、トップの人たちが集まってくるところで通用しなかった。1軍は東京にあるのですが、僕はそちらに合流できなくて、勤務先は大阪。結局、心が折れて1年でやめてしまいました。

【田原】ラグビーをやめただけでなく、会社もお辞めになった。

【山下】会社は「ラグビー入社」のようなものでしたから。それまでラグビーしかやってこなかったので、なんと言うか、何もなくなって真っ暗になったような状態になって。人生で一番つらい時期だったかもしれません。

【田原】退職後はどうしたのですか。

【山下】とりあえずラグビーの先輩を頼りにゼネコンで現場監督のアルバイトを始めました。現場監督といっても単なる雑用係ですが、仕事ぶりを認められて正社員に。登用後に配属されたのが企画部門でした。企画はゼネコンの中で花形といわれる部署で、土地を取得してくるのが主な仕事。いわゆる「地上げ」です。

忘れられないおばあさんの一言

【田原】なるほど。どうでした、地上げの仕事は。

【山下】立ち退きの交渉をするのはおもしろかったし、それが立ち退く人のためにもなると本気で信じていました。あるおばあさんと交渉したときもそうでした。おばあさんはお子さんやお孫さんとうまくいっていなかったのですが、おじいさんが遺した家に住み続けていれば、またいつかみんなが帰ってくると考えていました。僕は、「立ち退きいただければ、2年後にいまの場所に戻ってきて、部屋をもう1つもらうことができます。それをお孫さんにプレゼントすれば喜んでいただけるんじゃないですか」と話してご納得いただきました。

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田原総一朗
1934年、滋賀県生まれ。早稲田大学文学部卒業後、岩波映画製作所入社。東京12チャンネル(現テレビ東京)を経て、77年よりフリーのジャーナリストに。若手起業家との対談を収録した『起業のリアル』(小社刊)ほか、『日本の戦争』など著書多数。

【田原】じゃ、うまくいったんだ。

【山下】ところがそうじゃなかったんです。マンションの完成後、おばあさんに会ったら、涙ながらに「私はあなたに人生を奪われた」といわれてしまって……。これは人生でも最大級のショックでした。自分は人を幸せにするつもりで仕事していたのに、逆に悲しませるとは思わなかった。何のために働いているのかよく分からなくなって、とりあえずお休みをいただきました。

【田原】強烈な体験でしたね。それでどうしたの?

【山下】休みの間は、アメリカやヨーロッパ、オーストラリアを回りました。お金がなかったので、ラグビーの先輩や後輩が各地で活躍しているので、彼らのところに泊めてもらいました。じつはそれがリノベーションに興味を持つきっかけになりました。

【田原】と言うと?

【山下】行く部屋がみんなおしゃれで、先輩や後輩たちから「このまえ壁をペンキで塗った」とか「前のオーナーはこうだったけど、俺はこうした」と自慢されたのです。彼らは日本にいたころ、それほどおしゃれではなかったし、そもそも部屋に関心を持つような人たちでもなかった。考えてみれば、あたりまえなんですよね。日本は新築文化なので、部屋のデザインは基本的に同じ。壁は白いクロスで、画鋲を差すのも禁止。床は木の印刷をしたビニールで、天井には蛍光灯の照明が1つ。どこも似たような表情をしているから、興味の持ちようがないのです。ところが中古を自分なりにつくり替えていく海外の住宅文化に触れたら、彼らもガラリと変わって家のことを楽しそうに語るようになっていた。その様子とおばあさんの出来事が自分の中で結びついて、人を幸せにする家づくりはリノベーションにあるのかなと。

韓国料理店を20軒経営

【田原】帰国してゼネコンをお辞めになった。すぐリノベーション事業をやるのかなと思ったら、飲食店の経営をされたそうですね。

【山下】先輩と共同で韓国料理店を経営しました。1店舗目は大阪の心斎橋。ラグビー部の屈強な男たちが手打ちで冷麺をつくるのが売りで、けっこう人気になりました。それで店を増やしていって、東京も含めて20店舗まで増えました。

【田原】どうしてリノベーションではなく飲食店?

【山下】順序としては、まず飲食店の店舗デザインをする事務所を開きました。いきなり住空間をやるのはハードルが高いので、まずは商空間からやろうと。それが軌道に乗り始めたころに先輩から「飲食チェーンを一緒にやらないか」と誘われて加わったのです。ただ、飲食店経営は先輩と金銭トラブルがあって、20店舗のところで手を引きました。いくつかの店は先輩が持って、あとは売却して会社は解散です。

【田原】それでデザイン事務所のほうだけ残ったと。そこからリノベーションをやり始めるのですか。

【山下】はい。そのころすでに住空間の仕事も手がけていました。店舗デザインでつきあいができたカフェのオーナーから、「自宅もやってくれ」と頼まれたりして。もともとやりたかったのは住空間のほう。ちょうどいいタイミングなので、東京に出てリノベーション事業を始めることにしました。

東京に出てリノベーション事業を始める

【田原】東京? 最初に大阪でやって、軌道に乗ってから東京に進出したわけじゃないんですか。

【山下】水に物を落としたときにできる波紋は、大阪より東京のほうが大きい。人生1回きりですから、同じ時間を投資して大きな勝負をするなら、やはり東京だろうと思って1人で出てきました。

【田原】大阪の事務所はどうしたんですか。

【山下】当時、20人くらいスタッフがいたかな。僕が東京に行くといったら、みんなわれ先と手を挙げて、誰を連れていくのか迷う状態になるのかなと思っていました。でも、東京進出宣言をした途端、全員、下を向きました(笑)。たぶん理由は2つです。1つは、リノベーションに可能性を感じていなかったから。そしてもう1つは、大阪の人は地元愛が強くて上京を嫌うから。僕も大阪人なので、気持ちはよく分かります。結局、大阪の事務所はそのまま残して、単身で東京に行きました。

【田原】東京に行って、まず何をした?

【山下】一緒にやってくれるパートナー企業を探しました。興味を持ってくれた人を約10人集めて説明会をやったのですが、大阪のときと同じで、ほとんど誰も乗ってくれませんでした。みんな最初は「面白そう」といってくれるのですが、コミットするというか、自分の時間やお金を投資するというところまではいかなくて。唯一、残ってくれたのが、いま副社長をしている大森章平だけでした。

【田原】大森さんというのは、どういう人ですか。

【山下】飲食店コンサルティング会社に勤めていたコンサルタントでした。僕はBtoBの交渉に慣れていなかったのですが、彼は経営者相手にコンサルタントをしていた豊富な経験がある。だから一緒にタッグを組んでやりませんかと誘いました。当時、彼がオファーを受けてくれた理由はお客様の間近で「ありがとう」の言葉が聞ける仕事に魅力を感じて決めたと聞いています。

【田原】2人でリノベーション事業を立ち上げますが、どのようなビジネスモデルを考えていたのですか。

【山下】不動産事業をやるつもりはありませんでした。デベロッパーは土地を取得して、建物を建て、利益を乗せて売る事業ですが、これをやるには桁違いの莫大な資金が必要で、できるのは財閥系や鉄道系の大きな会社くらいのものです。リノベーションも同じです。中古物件を購入して工事をしてから売るというモデルでやると、在庫が発生します。それを規模の小さな会社がやると、経済環境のちょっとした変化ですぐ破綻してしまう。僕らのような会社には無理です。

【田原】じゃあ、山下さんはどんなことをやろうとしたのですか。

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【山下】お客様とパートナー企業を引き合わせるマッチング事業です。たとえば不動産会社とパートナー契約をしていただいて、パートナーが持っている中古マンションの情報をサイトに掲載します。そこでお客様に結びつけて、さらに設計事務所や工務店のマッチングも行います。いわばリノベーションのプラットフォーム。不動産事業がバランスシートで勝負するビジネスモデルだとしたら、僕たちがやっているのは情報量で勝負するビジネスモデルといえます。

【田原】なるほど。だからパートナー企業が必要なわけか。

【山下】はい、今日最初にご挨拶したときにお渡しした名刺がありますよね。弊社の名刺はジグソーパズルのピースの形をしているのですが、さまざまなところとつながって1枚の大きな絵を完成させようという意図で、その形にしています。

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