家を選ぶなら、高額な人気エリア物件？ 割安な郊外物件？

価格を決める要因の9割は「立地」

住宅の価値を決める要素は、土地の地盤や建物の構造など様々ですが、東京カンテイは2014年、「10年前に新築分譲されたマンションの現在のリセールバリュー」と、「どんな要素が現在の価格に強く影響しているか」を調査しました。

すると、中古住宅価格を決める最大の要因は都心か郊外か、人気住宅地か否かといった「広域立地」でした。これに駅からの距離など「狭域立地」の要素を加えると、中古マンションの価格を決める要因の実に9割が「立地」という結果になったのです。

建物部分はいずれ建て替えを迎えますし、改築やリフォームでいかようにも変えられます。しかし立地だけは変えられませんし、利便性、教育環境、治安などはそこで決まってしまいます。

現在、全国で進行中の大都市圏と地方圏、都心と郊外といった不動産価格の二極化の第一の要因は人口動態です。

国立社会保障・人口問題研究所によれば、埼玉県、千葉県、神奈川県の10年時点の人口は、それぞれ約720万人、622万人、905万人ですが、30年にはそれが680万人、581万人、883万人に減少すると予測されています。一方、東京都は10年の人口1316万人を、今後もほぼ維持する見込みです。

人口が増加する社会では、都市の発展とともに都心部の不動産価格が高騰し、多くの人々は相対的に割安な郊外の住宅地を選択、住宅地は外に向かって拡大していきます。

ところが人口が減少に転ずると、住宅の買い手が減り、都心に近い地域でも手頃な価格で買えるようになり、郊外から都心へと人口が逆流を始めます。

1980年代後半のバブル期には、地価が高騰したため、多くの人が都心から離れた郊外で住宅を購入しました。しかし現在、そうした地域では地価が大きく下落しています。たとえば千葉県木更津市では、83年に1平方メートルあたり8万円であった平均地価が、91年には同約49万円まで高騰しましたが、13年には3万円強まで下落しています。

中古物件の資産価値を決める要因！

日本全体の人口が減少傾向の中でも、東京で働く人は増えています。湾岸部の高層マンション建設などで住宅も大量に供給され、一時期に比べれば価格も手ごろになって、都心の定住人口が増えています。一方で子供の数は減っているので、都心から遠い郊外の一戸建てを求める買い手の数は減っており、首都圏であっても、郊外の住宅地の地価には下押し圧力がかかっています。

従って一般的に言えば、今後は都心の物件が有利で、郊外の物件は不利と予想できます。ただし例外はあって、しっかり管理された高級住宅地は、たとえ地方都市の郊外にあっても価格が保たれています。たとえば仙台市の北西部に位置する、「泉パークタウン」などが一例です。東京近郊でも田園調布、自由が丘、成城といった人気高級住宅地は、やはりブランド価値を保っています。

画像を見る 宮城大学 事業構想学部教授 田邉信之（たなべ・のぶゆき）
1980年京都大学法学部卒業、日本興業銀行（現みずほ銀行）入行。不動産金融関連業務に従事。2009年より現職。金融・ファイナンス、不動産投資・証券化が専門。著書に『豊かな人生を築くための不動産との付き合い方』ほか。