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マンションなど現物不動産市況も、今後の価格下落に備えるべき「早期警戒局面」に入ったと感じる。

流動性の高い資産価格が先行して動く、流動性の低い現物不動産価格は遅れて動く。
以下手短に。

これは90年代初頭のバブル崩壊局面でもそうだった(株価のピーク、89年12月末、不動産のピーク91年)。

96年−97年のプチ不動産バブルの時も、株やREITが先行して上昇し、現物不動産は遅れて上がった。その崩壊過程でも現物の不動産は数か月遅れて下落している。

アベノミクスで円安、株高に動き始めた時も、為替相場と株価は12年末から顕著に動き出したが、現物不動産価格の上昇は13年半ばからだった。

さて、今回の株価の下落と円高への戻り、株価は既に昨年のピークから22%の下落となった。この後、遅効して現物不動産市況にも負のインパクトがあると思った方が良いだろう。
以下、直近の三井住友トラスト基礎研究所の2月9日付レポート、主文(メインシナリオ)より、最後の以下のリスクシナリオの段落が重要な局面だろう。

 引用:「このようなメインシナリオではあるが、下振れリスクは増大している。

 前回のリリースレポートでは、リスクとして、想定外の金利上昇、中国の景気減速、賃料上昇期待の裏切り、連続するイベントの作用(2017年消費増税、2018年日銀総裁任期満了、2019年オフィス大量供給)を上げたが、ここにきて地政学リスクの拡大、円高への反転(企業業績の悪化、株価下落、海外資金の物件売却増加、訪日外人客の減少)、オイルマネー系SWFの投資資金の縮小など、リスクは増大している。
 
 リスクシナリオを念頭においた投資行動必要性が高まっている。」

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