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[リート・株式投資編]Jリート・FCレジデンシャルは年末ジャンボ宝くじになり得るのか!?

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私の周りの投資家や不動産プレイヤーの間では、最近(以前もブログで触れた)「FCレジデンシャル(8975)」の今後とその解散価値についての話題が度々出ます。


Jリート指数が上昇し1,000を超え直近でも高値を更新しておりますが、11月24日に、このFCレジデンシャルに関わる下記のニュースが発表されてから私の周りは少し騒がしくなりました(笑)。


レジデンシャル投資法人(FCRI)が、大口投資主であるエスジェイ・セキュリティーズ・エルエルシー(SJ)より、投資法人の解散を目的とした投資主総会の招集請求を受けた。FCRIは、今年5月にSJの申立により第三者割当増資の中止、また9月の投資主総会にて役員の交代に至った経緯がある。11月24日

プレスリリース資料

平成22年11月24日付け
http://www.fcric.co.jp/cms/press/2010-1124-00000.pdf
平成22年12月7日付け
http://www.fcric.co.jp/cms/press/2010-1207-00000.pdf


長い間、23万円前後で推移していた株価は、元来PBRが1倍を割っていたこともあり、一時30万円まで急上昇しましたが、直近の株価は、25万円〜26万円程度まで落ちてきました。

このリートの解散価値を、39万円と発表した証券会社もありました。


私も22年4月期の決算説明会資料や直近の決算短信からザックリ解散価値を計算してみました。


普通の企業の解散価値等は所謂帳簿上の価格となるのですが、これ程当てにならないものはないと思っています。

工場や設備、特許等をいかに正確に計算するか???
よって、私はPBRなるものはあまりというか殆ど信用していません。


一方リートの資産は、大まかに言って保有する不動産のみですから、この保有不動産の価値を幾らで評価するかで決まってしまします。その評価額から借入金を引いた値がおおよその解散価値だと思われます。


このリートの2010年7月時点の決算説明会資料によりますと、賃料収入を平均Cap Rate 5.6%で割り戻して全物件の評価額合計を約210億円としています。

(仮にこの評価額で解散時にバルク等で他者へ売却できたとして)
直近の決算短信より長短の借入額が約100億円です。
よって
210億円―100億円=110億円
これを総投資口数32,700口で割りますと
110億円÷32,700口≒約33.6万円

となります。
(あくまでもザックリ評価です)

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