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J-REITはこれから買っても儲かるか?

金融ジャーナリスト 鈴木雅光

本当なら、そろそろ頭打ちになってもおかしくないJ-REIT(不動産投資信託。日本版リート)が、再び騰勢を強めている。J-REITの相場動向を示す東証REIT指数は、今年1月16日に1990ポイントまで上昇。2011年12月は800ポイント前後だったから、この3年間で倍以上に値上がりしたことになる。

とはいえ、2000ポイント目前で、流石に割高感も出てきたのか、2月10日には1812ポイントに。マーケット関係者の間では、調整が深くなるのではないかとの見方もあったが、2月10日が底値で、東証REIT指数は切り返した。

J-REITへの関心が高まっている理由は、未曾有の超低金利だ。国内長期金利の指標となる10年国債利回りは1月19日、過去最低の0.2%まで低下した。

一般的に、J-REITの分配金利回りと長期金利のスプレッド(差。分配金利回り―長期金利)は、3%とされている。昨年11月時点の長期金利は、0.5%台。対してJ-REITの分配金利回りは3.1%前後なので、両者のスプレッドは2.6%程度まで狭まった。

しかし年明け以降、長期金利が0.2%まで低下し、分配金利回りとのスプレッドが再び拡大。J-REITの投資妙味が高まり、東証REIT指数は2000ポイント目前まで上昇した。現在、東証REIT指数は、1812ポイントまでの調整を経て再び上昇へと転じている。これも1時0.4%台まで戻った長期金利が、再び0.2%台に低下したためと思われる。

なぜJ-REITが買われているのか。アベノミクスがインフレ政策を掲げているため、地価が上昇するとの連想から、J-REITへの関心が高まっているのは事実だが、最大の理由は、「ほかに投資できるものがないから」だ。

たとえば銀行などの金融機関は、預金を通じて集めた資金の運用先として、融資だけでなく、これまで国債を大量に購入してきた。

しかし、利回りが0.2%台まで低下した長期国債を、さらに買い進めるのは難しい。この先長期金利が上昇すれば、債券価格の下落リスクを抱え込むことになるからだ。

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日銀は質的・量的金融緩和の一環として、市場から長期国債を買い上げている。国債を大量保有している金融機関は、この流れに乗じて、保有国債を売却し始めた。が、問題は、国内向けの融資がほとんど伸びていないことだ。つまり、国債を売却してキャッシュを得たものの、それを再び運用に回す先がない。そこで目に付いたのが、J-REITだ。これならまだ3%程度の分配金利回りを得ることができる。分配金利回りと長期金利のスプレッドが3%以下に縮小してもJ-REITの物色意欲が後退しないのは、世の中に「金利」というものが消失しかけているからにほかならない。

ここから先、J-REITはまだ買えるのか、ということだが、基本的には「買える」。ただ、4月にかけ金融機関が決算対策で、含み益のあるJ-REITを一旦売却してくる可能性はある。そのとき、一時的にJ-REITの価格は調整するだろう。個別にJ-REITを選ぶのが大変なら、東証REIT指数に連動するタイプのETFもある。これならすべてのJ-REITにパッケージで投資しているのと同じなので、初心者でも投資しやすいだろう。

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