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フォロー・アップ(後編) : 中国のSocial Housing & Economic Housing

2025年までに、一憶戸の住宅が必要・・・・・需要サイドの状況
2015年までに、政策で3600万戸建設する・・・・供給サイドの状況
( 2011年に、1000万戸、2011年〜2015年通算で、2600万戸 )
この差分(6400万戸)は民間の住宅デベロッパーが建設することになる・・・・供給サイドの状況
これが中国の居住用住宅の全体像だ

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Social Houseing + Economic Housing = Public Housingとも言われる。入居に所得制限などがある日本の公営住宅のイメージがピッタリだと思う。
そもそも必要な低所得者向けのPublic Housing需要だが、、ドイツ銀証券のアナリストの試算によれば、全世帯の10%(都市部人口の20%、都市化率50%、2010年時点の計算)らしい。社会福祉政策としての公営住宅が必要な世帯は、下から10%の低所得層という判断らしい。

2015年で北京政府の政策が完全に履行されれば、50%の都市化率に対応した「低所得層」はほとんどPublic Housingに入居できるかもしれない。

しかし、2016年以降も都市化は進展し、2025年に都市化率が60%に達するとすれば、Public Housing政策は3600万戸で終了とはならないだろう。

50%から60%への10%=1.35憶人(人口増加が無いとして計算)が、都市に流入する
一家3人だとして、4500万戸の新規住宅が必要だ。

流入の10%が所得層だと仮定すれば・・
(1)1.35憶人 × 10%  ÷ 3 = 450万戸 。。。のPublic Housingが必要になる。
(2)民間業者が提供するPrivate Housingが、4050万戸(全体の90%

なお、上記4500万戸に加えて、都市再開発に伴う立ち退き対象者用住宅が上乗せされる
これは予測できないが、壊される戸数よりも、建設される戸数が上回るハズだ。そうでなければ、都市空間の高度利用にはならない

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これまで何回か「住宅が不足している中国」ということを書いてきた

民間住宅デベロッパーは利益の出る住宅を、購買力のある層(中流の上から上)に向かって建設分譲してきた。
中流の下以下にも住宅需要はあるが、儲からないので民間は建設したがらない。
90㎡以下の安価な住宅を供給する義務が存在するが、業者は何かと理由をつけたり、規制をすり抜けたりしてしまう。

業者の側にも、そうする理由がある。
住宅を建設する土地は、地方政府が放出する。
業者は、地方政府の実施する土地入札を通じて仕入れる。
それに利益(約10%強)を上乗せして販売する。

土地が値上がりすれば、分譲価格を引き上げられるので、利益が増加する。
それを見越して地方政府も「やや高い価格で土地を放出」してきた
土地の放出代金は、地方政府の予算の中核を占めている。

住宅価格が低迷すれば、地方政府は割高価格での土地放出ができなくなる。

今回のPublic Housing政策推進の中心は地方政府が担当する。
住宅市場が崩壊して地方政府が土地の放出資金が得られない事態では、Public Housing政策はとん挫する

ゆっくりとした価格上昇にコントロールしたい・・・・これが中国の中央&地方政府の切なる願い

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