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不動産の価格はどのように決まるのか?――東京オリンピックと「期待」 ‐ 小松広明

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4.2020年東京オリンピック開催と最適売買時期に関する不動産投資家の意識

2014年を起点とし、2020年の東京オリンピック開催を挟んで2024年までの今後10年間のうちで、物件の購入及び売却を行うタイミングとして、最も適切と思われる時期を捉えます。まずは、丸の内・大手町のAクラスビルの結果です(図4-1参照)。着目すべき点は2点です。

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図4-1 丸の内・大手町のAクラスビルにおける最適売買時期に関する累積相対度数

1点目は、購入最適時期と売却最適時期が交差する時点です。2017年から2018年にかけて、売却最適時期の累積相対度数(ここでは各年次別にみた回答割合の累積和を示す)が、購入最適時期の累積相対度数を超過します。

2点目は、2020年の東京オリンピックの開催時の売却最適時期の累積相対度数です。当該度数は98.6%を示しています。つまり、2017年までは、価格の上昇が見込まれますが、2018年以降は、強い売り圧力によって価格は下落し、キャップ・レートは上昇しやすい局面を迎えることが予想されます。したがって、2018年がオフィス市場の転換点になるものと考えられます。

次に、城南地区の賃貸住宅ワンルームにおける結果です(図4-2参照)。2点について着目します。

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図4-2 城南地区賃貸住宅ワンルームにおける最適売買時期に関する累積相対度数

1点目は、購入最適時期と売却最適時期が交差する時点です。2014年から2015年にかけて売却最適時期の累積相対度数が、購入最適時期の累積相対度数を超過します。

2点目は、2020年の東京オリンピックの開催時の売却最適時期の累積相対度数です。当該度数はオフィスと同様に98.6%を示しています。つまり、早ければ2015年以降には、売り圧力が徐々に増大しはじめ、住宅価格は弱含みで推移することが予想されます。したがって、キャップ・レートは上昇しやすい局面を早く迎えることになりそうです。

おわりに

不動産投資家の意識構造を概観しました。2020年のオリンピックの開催に向けて、不動産の価格形成は、大きく変化する可能性がありそうです。具体的には、不動産の価格を求める際の収益還元法における時間割引率の捉え方が、これまでとは変わるかもしれません。「今でしょう!」という人々の時間割引率は極めて高い状況にあります。つまり、明日の効用は、今に比べると大きく割り引かれてしまうのです。しかし、オリンピックによってシークエンス(sequence)が定まり、「明日があるさ」という意識が市場において醸成されるようになると、明日もたらされる効用は割り引かれません。つまり、上昇選好(preference to improvement)が生じるならば、当該時間割引率は理論的にはマイナスになります。

オリンピックは、時間軸上に発生する事物を強力に関連付ける威力のあるイベントと考えます。不動産の価格は、将来生み出されると期待される純収益の現在価値の総和です。時間割引率が変わると不動産の価格は変化します。今よりも明日を信じる思いが、不動産の価格を押し上げることになります。今後の不動産投資市場に期待したいと思います。

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小松広明(こまつ・ひろあき)

不動産ファイナンス

明海大学 不動産学部 准教授。1996年名古屋大学大学院工学研究科地圏環境工学専攻博士前期課程修了, 同年㈱東海総合研究所(現 三菱UFJリサーチ&コンサルティング)入社, 2001年(財)日本不動産研究所入所, 本社研究部 主席研究員を経て, 2014年4月より現職。2010年PPCバリ大会最優秀論文賞,同年日本不動産鑑定士連合会論文奨励賞受賞, 2011年及び2012年東京都公園協会賞奨励賞受賞。専門分野:不動産ファイナンス。筑波大博士(経営学), 不動産鑑定士, 技術士(建設部門)

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