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持ち家の予算はチキンレースか? 〜無意識を意識する〜

先日、持ち家をテーマに「持ち家は資産か?」から始まる4つの一連の原稿をアゴラで書かせて頂いた。細かいテクニカルな話は家を買おうと思っている人にしか興味が無いと思うので、今回も考え方について書いてみたい。

「いくらまでなら買えるか?」

家の予算を決める時、こういった考え方は一般的だ。実際に質問を受ける事もあるし、具体的な予算を簡単に計算する目安もある。毎月の返済額・金利・返済期間で計算すれば、住宅ローンをいくら借りられるか簡単に分かる。これに頭金を足せば予算上限も割り出せる。実際には「持ち家は資産か?」でも書いたように、購入にはリスクがあるので、それも考慮しないといけない。結果として、良い家に住みたい、でもローンで破綻するのは困る、だから買える範囲の予算がいくらなのか知りたい、という考えに行き着く。この考え方はごく自然な流れだと思うが、果たして正しいのか。

家計管理ではリスクがある事を前提に考えるべきだ、という事を4つの記事の結論として書いた。これを住宅購入に当てはめるならば、あなたは○円までなら買える、と自信満々に伝える事は、10年後の日経平均は○円です、と断言するくらいに無茶な事だろう。

その時に浮かんだのが、チキンレースだ。崖に向かって車を走らせて、相手より崖に近いところで止まったら勝ち、という危険な勝負だ。早く止まりすぎても負け、もちろん崖に落ちても死んでしまうので負けだ。このギリギリで止まると勝ち、という発想は持ち家の予算の考え方に近い。

どうせ買うなら良い家を、でも破綻はしたくない、だから可能な範囲で良い家を買いたい……。

やはりこの考えは危険だといわざるを得ない。そこを計算するのがファイナンシャルプランナーだろうと言われそうだが、将来の収入と支出は予想出来ない部分も多い。1年や2年ならまだしも、返済の終わる数十年先まで予想するのは無理だと考える方が妥当だ(実際にはキャッシュフロー表というものを作成するが、あくまで参考程度だ)。

それならば、チキンと言われようとかなり早い段階でブレーキを踏む=予算は相当に抑え目にしても良いのではないか、というのが自分の考えだ。細かな計算は省くが、夫婦二人とも収入がパート・アルバイトのレベルになっても問題なく払えるのが「チキンレベルの予算」の目安だろう。もちろん、収入は能力・経験・資格・現在の年齢などによって随分変わるので、一概に言えない部分は非常に大きい。チキンレベルの予算は一律ではない。

経済評論家の山崎元さんは「収入の2/3で生活をして残りを将来のために貯蓄・運用しておけば老後は安心、かつ生活レベルを下げずに済むのではないか」という提案をしている。中々シンプルで分かりやすい提案だと思うが、これを住宅ローンの返済に当てはめてみたい。収入に占めるローン返済額の割合を返済負担率と言うが、目安として20~25%程度なら問題ないと言われる(これはこれで異論はあるが借り入れ時の審査でも使われているので目安にはなる)。この数字を収入が2/3として計算すると、20~25%の負担だったものが30~37.5%とかなり重い負担となる。別の言い方をすれば贅沢な予算だ。2/3という数字もあくまで目安だが、今の収入の○%までならローンの返済は大丈夫、という計算方法よりはよっぽどリスク耐性の強い考え方だろう。

幸い、家の予算を考える時に一緒に崖に向かって走る対戦相手は居ない。が、同じ給料を貰う会社の同僚が4000万円のマンションを買っているのに、自分が2000万円のマンションでは釈然としない部分もあると思う。こんなアドバイスをしたら「同僚は4000万円のマンションを買っているのに、なんで自分の予算は2000万円なんですか?どういう計算をしてるんですか?」と文句を言われかねない。

しかし、老後に「もうちょっと良い家を買えたかもね」と多少後悔しつつも手元に現金が沢山ある状態は、決して悪い選択では無いと思うがどうだろうか。ローンで破綻する事ともっと良い家を買えたのにと後悔する状態は、そもそも比較するようなものではない。どちらが良いかは本人が決める事だが、買える範囲で良い家を買う事だけが予算の決め方ではない事は覚えておいて損は無いだろう。

「買える範囲で良い家を買いたい」という無意識の願望は思った以上に危険だ。家計管理に関わらず「無意識を意識する事」がリスク管理のスタートだと覚えておきたい。

*住宅の予算で考慮すべき点はリスク以外にも沢山あるが、今回の話には関係の無い部分なので割愛した。

中嶋よしふみ
シェアーズカフェ店長
ファイナンシャルプランナー
シェアーズカフェのブログ

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